Immobiliarvollstreckung

 

 

Kurzübersicht

 

1.  Vorbemerkung

 

§ 864 bestimmt zusammen mit § 865 ZPO und §§ 1120 ff. BGB die der Immobiliarzwangsvollstreckung unterliegenden Gegenstände.  Für die Abgrenzung zwischen Mobiliar- und Immobiliarzwangsvollstreckung ist die Frage der Zugehörigkeit zum hypothekarischen Haftungsverband von wesentlicher Bedeutung.


 

2.  Definitionen

Maßgeblich für die Beurteilung der Frage, ob eine Sache Bestandteil, eine selbstständige Sache innerhalb einer Sachgesamtheit oder Zubehör ist, ist die Verkehrsanschauung und natürliche Betrachtungsweise unter Zugrundelegung eines technisch-wirtschaftlichen Standpunkts.
Beurteilungskriterien sind Art und Dauer der Verbindung, der Grad der Anpassung der bisher selbstständigen Sachen aneinander und ihr wirtschaftlicher Zusammenhang.

Unter folgenden Voraussetzungen ist eine Sache Bestandteil einer anderen:
- Es muss sich um einen Teil einer einheitlichen, aber zusammengesetzten Sache handeln.
- Zwischen den Teilen der Sache muss ein körperlicher Zusammenhang bestehen.

 

Wesentliche Bestandteile sind nach § 93 BGB solche, die miteinander dergestalt eine einheitliche Sache bilden, so dass eine Trennung
- sie selbst oder die Gesamtsache zerstören
- oder in ihrem Wesen verändern würde.

Unabhängig von § 93 BGB sind nach § 94 Abs. 1 BGB wesentliche Bestandteile eines Grundstücks alle Sachen, die mit Grund und Boden fest verbunden sind.
Auch ohne feste Verbindung sind nach § 94 Abs. 2 BGB die zur Herstellung eines Gebäudes eingefügten Sachen wesentliche Bestandteile.

Auch wenn die Bestandteilsvoraussetzungen an sich vorliegen, sind die betreffenden Sachen keine Bestandteile, wenn auf sie § 95 BGB anwendbar ist (sog. Scheinbestandteile). Dies gilt zunächst für Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden bzw. in das Gebäude eingefügt wurden (§ 95 Abs. 1 Satz 1 BGB - z.B. durch Mieter, Pächter).

Scheinbestandteile liegen weiter vor, wenn Gebäude oder andere Werke mit dem Grundstück oder Gebäude in Ansehung eines dinglichen Rechts verbunden wurden  (§ 95 Abs. 1 Satz 1 BGB).

§ 99 BGB

Die Zubehöreigenschaft einer Sache nach § 97 BGB setzt voraus:

Es muss sich um eine bewegliche Sache handeln.
Es muss eine Hauptsache vorhanden sein.
Die Sache darf nicht Bestandteil der Hauptsache sein.
Die Sache muss dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt sein. Unwesentlich ist die vorübergehende Trennung eines Zubehörstücks von der Hauptsache, § 97 Abs. 2 Satz 2 BGB.

Auch wenn alle anderen Voraussetzungen vorliegen, ist die Sache kein Zubehör, wenn sie im Verkehr nicht als Zubehör angesehen wird, § 97 Abs. 1 Satz 2 BGB.
Schließlich führt auch die vorübergehende Benutzung einer Sache für den wirtschaftlichen Zweck einer anderen nicht zur Zubehöreigenschaft, § 97 Abs. 2 Satz 1 BGB. § 98 stellt Beispiele dar und ergänzt § 97 BGB.

 

3.   Zugehörigkeit zum hypothekarischen Haftungsverband /
Zugriff im Wege der Mobiliar- oder Immobiliarzwangsvollstreckung

Ø      Wesentliche Bestandteile

eines Grundstücks können nicht Gegenstand besonderer Rechte sein. Dies gebietet es, die wesentlichen Bestandteile derselben Vollstreckungsart zuzuweisen, die auch für die Hauptsache gilt. Sie unterliegen immer der Immobiliarzwangsvollstreckung.

Ø      Noch nicht getrennte nichtwesentliche Bestandteile und Erzeugnisse gehören zum hypothekarischen
         Haftungsverband.

Sie unterliegen grundsätzlich der Immobiliarzwangsvollstreckung und können der Mobiliarzwangsvollstreckung nur nach Maßgabe von § 865 Abs. 2 Satz 2 ZPO, also bis zur Beschlagnahme, unterliegen.

Ø      Bei getrennten Bestandteilen und Erzeugnissen entscheidet zunächst die Eigentumslage:

Gelangen sie nach der Trennung gem. §§ 965 bis 957, 959 BGB in das  Eigentum eines anderen als des Grundstückseigentümers oder -eigenbesitzers, so scheiden sie aus dem Haftungsverband aus, § 1120 1. Halbs. BGB. Sie  unterliegen damit nicht mehr der Zwangsvollstreckung gegen den Grundstückseigentümer, sondern nur noch der (Mobiliar-)Vollstreckung gegen den Eigentümer.

Gelangen die getrennten Bestandteile und Erzeugnisse in das Eigentum des Grundstückseigentümers oder Eigenbesitzers, so bleiben sie grundsätzlich im Haftungsverband. Ein Ausscheiden ist nur nach §§ 1121, 1122 BGB oder den Grundsätzen über den gutgläubigen Erwerb möglich.

Ø      Enthaftung

Erzeugnisse, Bestandteile und Zubehör werden von der Haftung frei, wenn sie veräußert und vom Grundstück entfernt werden, bevor sie zugunsten des Gläubigers im Wege der Immobiliarzwangsvollstreckung in Beschlag genommen werden.

§ 1122 Abs. 1BGB lässt bei im Rahmen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft vom Grundstück getrennten Erzeugnissen und Bestandteilen die Enthaftung bereits dann eintreten, wenn diese Gegenstände vom Grundstück für dauernd entfernt werden, bevor sie im Wege der Immobiliarzwangsvollstreckung in Beschlag genommen werden. Auf die Entfernung kommt es hier nicht an.

§ 1122 Abs. 2 BGB lässt Zubehörstücke bereits dann von der Haftung freiwerden, wenn innerhalb der Grenzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft die Zubehöreigenschaft aufgehoben wird, bevor die Zubehörstücke im Wege der Immobiliarzwangsvollstreckung in Beschlag genommen werden. Auf die  Entfernung und Veräußerung kommt es hier nicht an.

         „Überspielung“  der Beschlagnahme durch Gutglaubensschutz

Wenn die Grundstücksbeschlagnahme nicht nach Entfernung und Veräußerung liegt und diese Grundstücksbeschlagnahme auch die konkrete Sache mit erfasst, kann trotzdem eine Enthaftung durch Gutglaubensschutz eingetreten sein.

Alternative: Entfernung - Grundstücksbeschlagnahme – Veräußerung

Die Grundstücksbeschlagnahme durch Anordnung der Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung stellt hinsichtlich der von ihr erfassten Sachen ein  relatives Veräußerungsverbot i.S.d. §§ 135, 136 BGB zugunsten des die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betreibenden Gläubigers dar (§§ 23 Abs.1, Satz 1, 146 Abs. 1 ZVG).
Die der Beschlagnahme nachfolgende Veräußerung ist eine Verfügung i.S.d. §§ 135, 136 BGB. Die Beschlagnahme ist daher dem Erwerber der Sache gegenüber unwirksam, wenn ihm gegenüber das Veräußerungsverbot gar nicht greift. Nach der allgemeinen Regel des § 135 Abs. 2 BGB greift das Veräußerungsverbot nur dann nicht, wenn der Erwerber der beweglichen Sache             hinsichtlich der Beschlagnahme gutgläubig war, also weder von der Grundstücksbeschlagnahme Kenntnis hatte noch insoweit grob fahrlässig gehandelt hat.
Sowohl bei der Zwangsversteigerung wie bei der Zwangsverwaltung ist die Gutgläubigkeit eingeschränkt (§§ 23 Abs.2, 146 Abs. 1 ZVG): Die Kenntnis des Versteigerungsantrags steht der Kenntnis der Beschlagnahme gleich. Ist der Versteigerungsvermerk eingetragen, so wird die Beschlagnahme unwiderleglich als bekannt vermutet. Erweitert ist die Erwerbsmöglichkeit bei der Anordnung der  Zwangsversteigerung: Über die von der Grundstücksbeschlagnahme mit ergriffenen beweglichen Sachen kann in den Grenzen ordnungsgemäßer Wirtschaft auch bei Kenntnis des Erwerbers von der Beschlagnahme wirksam verfügt werden (§ 23 Abs. 1 Satz 2 ZVG). Diese Erweiterung besteht nicht bei der Anordnung der Zwangsverwaltung, § 148 Abs. 1 Satz 2 ZVG.

Alternative: Veräußerung - Grundstücksbeschlagnahme- Entfernung, § 1121 Abs. 2 S. BGB

Erstreckt sich die Grundstücksbeschlagnahme mit auf die schon veräußerte Sache, so tritt mit der Entfernung die Enthaftung nach § 1121 Abs. 1 BGB ein, wenn die Beschlagnahme der Sache dem Erwerber gegenüber unwirksam ist.  Um eine Unwirksamkeit der Beschlagnahme gegenüber dem Erwerber der Sache zu bewirken, hilft hier die Gutglaubensvorschrift des § 135 Abs. 2 BGB nicht, da die Entfernung keine Verfügung darstellt. Diese Lücke wird durch § 1121 Abs. 2  Satz 2 BGB ausgefüllt. Der Erwerber wird geschützt, wenn er bei der Entfernung  in Ansehung der Grundstücksbeschlagnahme gutgläubig ist. Auch hier gilt wiederum die Einschränkung und Erweiterung des § 23 ZVG.

Alternativen:   Grundstücksbeschlagnahme – Entfernung – Veräußerung

                        Grundstücksbeschlagnahme – Veräußerung – Entfernung

Hier ist das in der Beschlagnahme der Sache liegende Veräußerungsverbot  gegenüber dem Erwerb der beweglichen Sache unwirksam, wenn er sowohl im  Zeitpunkt der Veräußerung (§§ 135,136 BGB) als auch der Entfernung (§ 1121 Abs. 2 Satz 2BGB) gutgläubig ist.

 

4.  Beschlagnahme

Die Beschlagnahme wird ausgelöst durch die Anordnung der Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung (§§ 20, 146 Abs. 1, 151 ZVG), durch eine Pfändung im Wege der Mobiliarzwangsvollstreckung zugunsten eines Grundpfandrechtsgläubigers, der wegen des dinglichen Anspruchs (§ 1147 BGB) vollstreckt, oder durch die Vollziehung einer einstweiligen Verfügung, die zugunsten eines Grundpfandrechtsgläubigers ein Veräußerungsverbot zur Sicherung seines dinglichen Anspruchs enthält.

Der Umfang der Beschlagnahme ist verschieden :

 

5. Tabellarische Übersicht

 

Eigenschaft der
Pfandsache
 

 

Zustand

 Zulässigkeit der

Mobiliarzwangsvollstreckung

 

 

 

vor

der Beschlagnahme im Wege

der Immobiliar-zwangsvollstreckung 

nach

der Beschlagnahme im Wege

der Immobiliar-zwangsvollstreckung
 

wesentlicher Bestandteil

-

nein

nein

 

nicht wesentlicher
Bestandteil

 

nicht getrennt

nein

grds. nein 

 

getrennt

ja (es sei denn sie werden
Zubehör)

 

grds. nein

Früchte

nicht getrennt

ja

grds. nein
 

 

getrennt

ja

 

 

getrennt und nach
der Beschlagnahme
im Wege der
Immobiliar-zwangsvollstreckung

nein

grds. nein

 

Zubehör

-

nein

nein

 

 

 

6.    Kurzzusammenfassung

·               § 864 ZPO

Der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen unterliegen die Grundstücke.

Grundstücke sind begrenzte Teile der Erdoberfläche.

Alle wesentlichen Bestandteile unterliegen der Liegenschaftszwangsvollstreckung,  §§ 93, 94 BGB; Ausnahme: Scheinbestandteile § 95 BGB.

·               § 865 ZPO

Die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen erstreckt sich auch auf die Gegenstände, auf die sich bei Grundstücken die Hypothek erstreckt.
Noch nicht getrennte Erzeugnisse unterliegen dem Haftungsverband der Hypothek; sie können aber - vor der Trennung - gem. § 865 Abs. 2 Satz 2 ZPO im Wege der Mobiliarzwangsvollstreckung gepfändet werden, solange die Beschlagnahme im Wege der Immobiliarzwangsvollstreckung noch nicht erfolgt ist.

·               § 1120 BGB

Erfasst werden gem. § 1120 BGB wesentliche und nichtwesentliche Bestandteile.

Die Hypothek erstreckt sich auf

Wichtig zu wissen:

Wird ein beschlagnahmtes Grundstück versteigert, erstreckt sich die Zwangsversteigerung grundsätzlich auch auf die im  Besitz des Schuldners befindlichen, einem Dritten gehörenden Zubehörstücke, § 55  Abs. 2 ZVG, so
dass unter den Voraussetzungen dieser Vorschrift eine Mitversteigerung schuldnerfremder (!) Zubehörstücke stattfindet, das schuldnerfremde Eigentum also auf den Ersteigerer übergeht; es sei denn, der Berechtigte (=Eigentümer) hat zuvor die Herausgabe seines Zubehörstücks  nach § 37 Nr. 5 ZVG oder gem. § 771 ZPO betrieben. 
 

 

 


 

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