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Nr. 40
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Urteil vom 17. November 2010 – VIII ZR 112/10
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Zur Verwendung von Verbrauchswerten eines nicht geeichten Wasserzählers im Rahmen der Betriebskostenabrechnung (Pressemitteilung)
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Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass im Rahmen der Betriebskostenabrechnung die Messwerte eines nicht geeichten Wasserzählers verwendet werden dürfen, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass die angezeigten Werte zutreffend sind.
Die Kläger hatten von September 2004 bis Februar 2008 eine Wohnung von den Beklagten in Bautzen gemietet. Der zu der Wohnung gehörende Wasserzähler war in den Jahren 2006 und 2007 nicht geeicht. Die Kläger sind der Auffassung, dass die von dem Gerät ermittelten Messwerte nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1a EichG unverwertbar seien und die Beklagten daher die nach Verbrauch abgerechneten Kosten für Wasser/Abwasser nicht in die entsprechenden Betriebskostenabrechnungen einstellen dürften. Hierdurch ergebe sich unter Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen ein Guthaben von 134,09 € für das Jahr 2006 und in Höhe von 222,83 € für das Jahr 2007. Die Beklagten behaupten, der Wasserzähler habe ordnungsgemäß funktioniert; insofern müssten die Kläger für 2006 noch 496,53 € und für das Jahr 2007 noch 154,79 € nachzahlen.
Mit der Klage haben die Kläger von den Beklagten neben der Kautionsrückzahlung auch die Zahlung des sich ihrer Ansicht nach ergebenden Guthabens aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 (insgesamt 1.117,77 €) verlangt. Die Beklagten haben mit den behaupteten Ansprüchen auf Nachzahlung von Betriebskosten die Aufrechnung erklärt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das Urteil abgeändert und die Klage in Höhe von 377,62 € abgewiesen.
Die dagegen gerichtete Revision der Kläger blieb ohne Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass es im Rahmen der Betriebskostenabrechnung allein darauf ankommt, dass der tatsächliche Verbrauch zutreffend wiedergegeben ist. Beruhen die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte auf der Ablesung eines geeichten Messgeräts, spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass diese Werte den tatsächlichen Verbrauch wiedergeben. Den von einem nicht geeichten Messgerät abgelesenen Werten kommt die Vermutung ihrer Richtigkeit nicht zu. In diesem Fall muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass die abgelesenen Werte zutreffend sind. Gelingt dem Vermieter dieser Nachweis, steht einer Verwendung der Messwerte § 25 Abs. 1 Nr. 1a EichG nicht entgegen. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts war der Nachweis durch Vorlage einer Prüfbescheinigung einer staatlich anerkannten Prüfstelle geführt, aus der hervorgeht, dass die Messtoleranzgrenzen eingehalten waren.
Nr. 39
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Urteil vom 17. November 2010 – VIII ZR 90/10
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Zur Kündigung eines Mietverhältnisses über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude (Pressemitteilung)
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Der Bundesgerichtshof hat heute die Voraussetzungen der Kündigung eines Mietverhältnisses über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude präzisiert.
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in Friedberg. Der Mietvertrag wurde im Jahr 2004 noch mit dem Voreigentümer des Hauses geschlossen, in dessen Obergeschoss sich die Wohnung der Beklagten befindet. Zu diesem Zeitpunkt war neben der Wohnung im Erdgeschoss auch eine Einliegerwohnung im Kellergeschoss des Hauses, bestehend aus einem Wohn-/Schlafraum mit Küchenzeile und Bad, an Dritte vermietet. Als die Klägerin das Haus im Jahr 2006 erwarb, bestand das Mietverhältnis über die Kellerräume nicht mehr. Die Klägerin bezog zusammen mit ihrem Ehemann die Wohnung im Erdgeschoss und nutzt die Räumlichkeiten im Keller als zusätzliche Räume (Besucherzimmer, Bügel- und Arbeitszimmer).
Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis gestützt auf § 573a Abs. 1 BGB. Die von ihr erhobene Räumungsklage wurde vom Amtsgericht abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen.
Die dagegen gerichtete Revision der Klägerin ist von dem unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs zurückgewiesen worden. Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind, ist die Verkehrsanschauung maßgebend. Unter einer Wohnung wird gemeinhin ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts erfüllen die Räumlichkeiten im Keller des Wohnhauses der Klägerin diese Anforderungen, denn neben einem 42 qm großen Wohn-/Schlafraum verfügen sie über eine Küchenzeile und ein Tageslichtbad mit Toilette.
Die Tatsache der Existenz von drei Wohnungen in dem Wohnhaus der Klägerin hat sich nicht dadurch geändert, dass die Klägerin die im Keller befindlichen Räume in ihren Wohnbereich integriert hat, indem sie die Einliegerwohnung seit dem Erwerb des Hauses im Jahr 2006 als Besucher-, Bügel- und Arbeitszimmer nutzt. Denn durch diese Erweiterung des Wohnbereichs der Klägerin hat sich der einmal gegebene Wohnungsbestand nicht reduziert. Das Berufungsgericht hat sich zur Begründung seiner abweichenden Auffassung zu Unrecht auf das Senatsurteil vom 25. Juni 2008 (VIII ZR 307/07) gestützt. Die in dieser Entscheidung vom Senat gebilligte tatrichterliche Beurteilung, die Aufteilung einander ergänzender Räume auf zwei Stockwerke hindere nicht die Annahme einer (einzigen) Wohnung, beruhte auf anderen tatsächlichen Gegebenheiten. Die betreffenden Räume im Dachgeschoss jenes Gebäudes stellten – anders als die Einliegerwohnung im Haus der Klägerin – keine eigenständige Wohnung dar.
Da die Einliegerwohnung vom Einzug der Beklagten bis zum Ausspruch der Kündigung eine eigenständige Wohnung war, waren die Voraussetzungen einer erleichterten Kündigung nach § 573a Abs. 1 BGB zu keiner Zeit erfüllt. Daher bedurfte die in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum umstrittene Frage, ob es hinsichtlich des Wohnungsbestandes auf den Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses oder den Zeitpunkt der Kündigung ankommt, keiner Entscheidung.
Nr. 38
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Urteil vom 11. November 2010 – III ZR 57/10
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Keine vorzeitige Kündigung eines DSL-Anschlusses bei Umzug (Pressemitteilung)
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Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass der Inhaber eines DSL-Anschlusses den Vertrag mit seinem Telekommunikationsunternehmen vor Ablauf der vereinbarten Frist nicht kündigen kann, wenn er an einen Ort umzieht, an dem noch keine DSL-fähigen Leitungen verlegt sind.
Im Streitfall hatte der Kläger mit dem beklagten Unternehmen im Mai 2007 einen Vertrag über die Bereitstellung eines DSL-Anschlusses geschlossen, mit dem er an seinem seinerzeitigen Wohnsitz Zugang zum Internet einschließlich Internettelefonie erhielt. Der Vertrag war auf die Dauer von zwei Jahren geschlossen. Im November 2007 verzog der Kläger in eine im selben Landkreis gelegene andere Gemeinde. Dort liegen keine DSL-fähigen Leitungen, so dass die Beklagte nicht in der Lage war, am neuen Wohnort einen DSL-Anschluss zu installieren. Nachdem sie dem Kläger dies schriftlich mitgeteilt hatte, erklärte dieser die "Sonderkündigung" des Vertrags.
Dessen ungeachtet beanspruchte die Beklagte die vereinbarte monatliche Grundgebühr weiter. Mit seiner Klage verlangte der Kläger die Feststellung, dass der zwischen den Parteien geschlossene Vertrag durch die Kündigung wirksam beendet wurde und er nicht verpflichtet ist, die geltend gemachten Monatsbeträge zu zahlen.
Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil bestätigt. Der Kläger hatte keinen wichtigen Grund zur Kündigung gemäß § 626 Abs. 1 oder § 314 Abs. 1 Satz 2 BGB. Ein solcher Grund besteht grundsätzlich nicht, wenn er aus Vorgängen hergeleitet wird, die dem Einfluss des anderen Vertragspartners entzogen sind und der Interessensphäre des Kündigenden entstammen. Der Kunde, der einen längerfristigen Vertrag über die Erbringung einer Dienstleistung abschließt, trägt grundsätzlich das Risiko, diese aufgrund einer Veränderung seiner persönlichen Verhältnisse nicht mehr nutzen zu können. Dementsprechend stellt ein Umzug, etwa aus beruflichen oder familiären Gründen, prinzipiell keinen wichtigen Grund für eine Kündigung dar. Hinzu trat im Streitfall, dass die vergleichsweise lange Laufzeit des DSL-Anschlussvertrags die wirtschaftliche "Gegenleistung" des Klägers für einen niedrigen monatlichen Grundpreis war und auch ein Vertragsschluss mit kürzerer Laufzeit oder monatlicher Kündbarkeit zu höheren Kosten möglich gewesen wäre. Zudem amortisierten sich die Investitionen des Unternehmens, das dem Kunden insbesondere die notwendige technische Ausrüstung (Router, WLAN-Stick) zur Verfügung stellte, erst innerhalb des zweiten Vertragsjahrs.
Nr. 37
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Urteil vom 3. November 2010 – VIII ZR 330/09
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Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts wegen Mängeln der Wohnung setzt vorherige Mangelanzeige voraus (Pressemitteilung)
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Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass der Mieter wegen eines Mangels der Wohnung, von dem der Vermieter keine Kenntnis hat, ein Zurückbehaltungsrecht erst an den Mieten geltend machen kann, die fällig werden, nachdem der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat.
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des Klägers in Berlin-Zehlendorf. Sie zahlten für die Monate April, Juni und Juli 2007 keine und für Mai 2007 lediglich einen Teil der Miete. Mit Schreiben vom 5. Juni 2007 erklärte der Kläger die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Die Beklagten widersprachen der Kündigung mit Schreiben vom 14. Juni 2007 unter Hinweis auf einen Schimmelpilzbefall in mehreren Zimmern.
Der Kläger hat mit seiner Klage unter anderem Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben. Das Landgericht hat das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Räumungsklage abgewiesen; es hat gemeint, die Mieter seien mit der Zahlung der Miete nicht in Verzug geraten, weil ihnen ungeachtet der unterbliebenen Anzeige des Schimmelbefalls ein Anspruch auf Beseitigung dieses Mangels zugestanden habe und sie sich auf ein daraus ergebendes Zurückbehaltungsrecht betreffend die Zahlung der Miete berufen könnten.
Die dagegen gerichtete Revision des Klägers hatte Erfolg und führte zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Räumungsurteils. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass ein Zurückbehaltungsrecht der Beklagten an Mietzahlungen, die sie für einen Zeitraum vor der Anzeige des - dem Vermieter zuvor nicht bekannten – Schimmelpilzbefalls der Wohnung schulden, nicht in Betracht kommt. Das Zurückbehaltungsrecht des § 320 BGB dient dazu, auf den Schuldner (hier: den Vermieter) Druck zur Erfüllung der eigenen Verbindlichkeit auszuüben. Solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt ist, kann das Zurückbehaltungsrecht die ihm zukommende Funktion, den Vermieter zur Mangelbeseitigung zu veranlassen, nicht erfüllen. Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters besteht daher erst an den nach der Anzeige des Mangels fällig werdenden Mieten.
Nr. 36.
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Urteil vom 20. Oktober 2010 - VIII ZR 73/10 - BGB §§ 556 Abs. 3 Satz 1; 315 Abs. 1
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Sofern vertragliche Abreden dem nicht entgegen stehen, ist der Vermieter preisfreien Wohnraums bei der Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten regelmäßig berechtigt, mehrere von ihm verwaltete und der Wohnnutzung dienende zusammenhängende Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Dies gilt auch dann, wenn nur hinsichtlich einzelner Betriebskosten (hier: Heizkosten) ein unabweisbares technisches Bedürf-nis für eine gebäudeübergreifende Abrechnung besteht (Weiterführung von BGH, Urteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135; Urteil vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 290/09, juris).
Nr. 35
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Urteil vom 13. Oktober 2010 – VIII ZR 98/10
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Mietkautionszahlung darf von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig gemacht werden (Pressemitteilung)
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Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass ein Mieter von Wohnraum die Zahlung der Kaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos durch den Vermieter abhängig machen darf.
Die Beklagten haben von den Klägern, die Eigentümer eines Gutshofes mit Stallungen und Weideland sind, durch zwei voneinander abhängige Mietverträge eine auf diesem Hof gelegene Wohnung sowie sechs Pferdeboxen nebst Weideland gemietet. Während der Mietvertrag über die Stallungen keine Kautionszahlung der Beklagten vorsieht, enthält der Wohnraummietvertrag in § 6 Nr. 2 folgende Regelung zur Sicherheitsleistung:
"Der Mieter leistet bei Beginn des Mietverhältnisses dem Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen eine Barkaution in Höhe von 2.000,00 € auf ein Mietkautionskonto - Übergabe an den Vermieter beim Einzug. Der Vermieter hat diese Geldsumme getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Der Mieter ist berechtigt, die Kautionssumme in 3 Monatsraten zu bezahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden folgenden Raten mit der zweiten und dritten Miete (…)."
Die Beklagten zahlten die vereinbarte Kaution trotz mehrfacher Aufforderung nicht. Sie beriefen sich darauf, dass eine Zahlung erst dann erfolgen müsse, wenn die Vermieter ihnen ein gesondertes und den gesetzlichen Anforderungen genügendes Mietkautionskonto benannt und nachgewiesen hätten. Die Kläger vertraten die Auffassung, dass ein Mietkautionskonto nicht vorab mitgeteilt werden müsse, und kündigten in der Folge das gesamte Mietverhältnis wegen der fehlenden Kautionsleistung. Die Kläger haben mit ihrer Klage Räumung sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten begehrt.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht der Klage stattgegeben.
Die dagegen gerichtete Revision der Beklagten hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass ein Mieter die Zahlung der Kaution davon abhängig machen darf, dass der Vermieter zuvor ein insolvenzfestes Konto benennt. Gemäß § 551 Abs. 3 BGB* hat der Vermieter eine ihm überlassene Mietsicherheit unabhängig von der gegebenenfalls vereinbarten Anlageform getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Sinn und Zweck der Regelung ist es, die Kaution vom Vermögen des Vermieters zu trennen und so vor dem Zugriff von dessen Gläubigern zu schützen. Es besteht kein Grund dafür, dem Mieter diesen vom Gesetzgeber bezweckten Schutz nicht von vornherein zu gewähren, sondern bei Beginn des Mietverhältnisses eine Lücke zu belassen, indem der Mieter die Kaution dem Vermieter zunächst in bar übergeben oder auf ein nicht insolvenzfestes Vermieterkonto überweisen muss. Im vorliegenden Streitfall haben die Mieter durch die Nichtzahlung der Kaution daher ihre Pflicht zur Erbringung der Mietsicherheit nicht verletzt; die darauf gestützte Kündigung ist unwirksam.
Fundstellenhinweis: DWW 2010, S. 372 f
* § 551BGB: Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
(…)
(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen. (…)
Nr. 34.
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Urteil vom 13. Oktober 2010 – VIII ZR 78/10
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Zu den Informationspflichten eines Vermieters im Fall des Freiwerdens einer vergleichbaren Wohnung nach einer Eigenbedarfskündigung (Pressemitteilung)
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Der Bundesgerichtshof hat heute die Pflicht des Vermieters präzisiert, dem Mieter nach einer berechtigten Kündigung wegen Eigenbedarfs eine während der Kündigungsfrist freiwerdende vergleichbare Wohnung im selben Haus anzubieten.
Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung der Klägerin in Bonn, in der er zusammen mit seiner ebenfalls in Anspruch genommenen Ehefrau lebt. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis durch Schreiben vom 23. April 2008 wegen Eigenbedarfs zum 31. Januar 2009. Vor Ablauf der Kündigungsfrist wurde im 1. Obergeschoss des Hauses, in dem auch die Mietwohnung der Beklagten gelegen ist, eine weitere Mietwohnung der Klägerin frei. Die Klägerin vermietete diese Wohnung anderweitig neu, ohne sie zuvor den Beklagten angeboten zu haben.
Das Amtsgericht hat die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hat der Klage auf die Berufung der Vermieterin stattgegeben.
Die dagegen gerichtete Revision der Beklagten hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung bekräftigt, dass der wegen Eigenbedarfs berechtigt kündigende Vermieter dem Mieter eine andere, ihm zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung während der Kündigungsfrist anbieten muss, sofern sich die Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet. Anderenfalls ist die ausgesprochene Kündigung wegen Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam. Zur ordnungsgemäßen Erfüllung der Anbietpflicht muss der Vermieter den Mieter über die wesentlichen Bedingungen einer Anmietung (Größe und Ausstattung der Wohnung sowie Mietkonditionen) informieren. Da im vorliegenden Streitfall der Vermieter dieser Pflicht nicht nachgekommen ist, hat er keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der an die Beklagten vermieteten Wohnung.
Nr. 33.
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Urteil vom 6. Oktober 2010 – VIII ZR 271/09
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Zur Erstattung von Rechtsanwaltskosten für die Kündigung durch einen gewerblichen Großvermieter (Pressemitteilung)
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Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass es einem gewerblichen Großvermieter in tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fällen zuzumuten ist, ein Kündigungsschreiben ohne anwaltliche Hilfe zu verfassen. Die Kosten für einen dennoch beauftragten Rechtsanwalt sind daher vom Mieter nicht zu erstatten.
Die Klägerin ist ein Unternehmen der Wohnungswirtschaft, das über eine Vielzahl von Wohnungen verfügt und diese gewerblich vermietet. Die Beklagten, die eine Wohnung von der Klägerin gemietet haben, gerieten mit zwei Monatsmieten in Rückstand. Daraufhin erklärte die Klägerin mit anwaltlichem Schreiben die fristlose Kündigung des Mietvertrags gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB. Die Klägerin hat mit ihrer Klage Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Zahlung der durch das Kündigungsschreiben entstandenen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 402,82 € begehrt. Hinsichtlich der in der Revision allein noch maßgeblichen Rechtsanwaltskosten hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen.
Die dagegen gerichtete Revision der Klägerin hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass Kosten, die aus der Sicht des Vermieters zur Wahrung und Durchsetzung seiner Rechte nicht erforderlich und zweckmäßig sind, vom Mieter nicht als Verzugsschaden zu ersetzen sind. Sofern es sich wie in der entschiedenen Konstellation um einen tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fall handelt, bedarf ein gewerblicher Großvermieter für die Abfassung einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung keiner anwaltlichen Hilfe. Dies gilt auch dann, wenn der Großvermieter nicht über eine eigene Rechtsabteilung verfügt.
Nr. 32
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Urteil vom 22. September 2010 - VIII ZR 285/09 - BGB §§ 158 Abs. 2, 387, 388, 556 Abs. 3
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Leitsatz:
Macht der Mieter den Anspruch gegen den Vermieter auf Rückzahlung geleisteter Vorschüsse auf Betriebskosten, über die der Vermieter nicht innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abgerechnet hat, im Wege der Aufrechnung geltend, so entfällt die Wirkung der Aufrechnung ex nunc, soweit der Vermieter nachträglich eine wirksame Betriebskostenabrechnung erteilt und der Mieter hiernach Betriebskosten schuldet (Fortführung des Senatsurteils vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499).
Nr. 31.
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Urteil vom 15. September 2010 – VIII ZR 61/09
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Zum Begriff "Vorführwagen" beim Autokauf (Pressemitteilung)
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Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass der Begriff "Vorführwagen" keine Aussage über das Alter des Fahrzeugs enthält.
Der Kläger kaufte im Juni 2005 vom Beklagten, einem Händler, unter Verwendung eines Bestellformulars für gebrauchte Wohnmobile ein vom Verkäufer als Vorführwagen genutztes Wohnmobil. In dem Kaufvertrag sind der abgelesene Kilometer-Stand und die "Gesamtfahrleistung lt. Vorbesitzer" mit 35 km angegeben. In der Zeile "Sonstiges" heißt es: "Vorführwagen zum Sonderpreis …". Die Fahrzeugübergabe fand im Juli 2005 statt; die Erstzulassung erfolgte auf den Kläger. Im November 2005 erfuhr der Käufer auf einer Messe, dass es sich bei dem Wohnmobil um einen Aufbau aus dem Jahr 2003 handelt. Unter Berufung darauf erklärte er im März 2007 den Rücktritt vom Kaufvertrag. Mit seiner Klage begehrt der Käufer die Rückzahlung des Kaufpreises in Höhe von 64.000 € Zug um Zug gegen Rückübereignung des Wohnmobils. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat auf die Berufung des Verkäufers die Klage abgewiesen.
Die dagegen gerichtete Revision des Käufers hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Kaufrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass allein die Bezeichnung eines Fahrzeugs als Vorführwagen keinen Rückschluss auf das Herstellungsdatum zulässt. Die Tatsache, dass es sich bei dem im Jahr 2005 als Vorführwagen verkauften Wohnmobil um einen Aufbau aus dem Jahr 2003 gehandelt hat, stellt daher keinen Sachmangel dar, der den Käufer zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigen würde.
Unter einem Vorführwagen ist ein gewerblich genutztes Fahrzeug zu verstehen, das einem Neuwagenhändler im Wesentlichen zum Zwecke der Vorführung (Besichtigung und Probefahrt) gedient hat und noch nicht auf einen Endabnehmer zugelassen war. Die Beschaffenheitsangabe "Vorführwagen" umfasst hingegen keine Vereinbarung über das Alter des Fahrzeugs oder die Dauer seiner bisherigen Nutzung als Vorführwagen. Soweit mit der Bezeichnung "Vorführwagen" häufig die Vorstellung verbunden ist, dass es sich regelmäßig um ein neueres Fahrzeug handele, beruht dies allein darauf, dass ein Vorführwagen im Allgemeinen nur für kürzere Probefahrten genutzt wird und auch als Ausstellungsobjekt keiner größeren Abnutzung unterliegt. Ein Rückschluss auf das Alter des Vorführwagens kann angesichts dessen nur aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalles gerechtfertigt sein. Derartige Umstände waren hier jedoch nicht gegeben.
Nr. 30
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Urteil vom 15. September 2010 - VIII ZR 181/09 - BGB § 556 Abs. 3 Satz 1 und 3, § 259
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Eine Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl ist nicht deshalb unwirksam, weil die Gesamtpersonenzahl mit einem Bruchteil angegeben ist (im Anschluss an das Senatsurteil vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, juris).
Fundstelle: DWW 2011, 57
Nr. 29.
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Urteil vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10 - BGB § 556 Abs. 3 Satz 1 und 3
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a) Bedarf eine Betriebskostenabrechnung einer Erläuterung, damit sie nachvollzogen werden kann und somit den an sie zu stellenden Mindestanforderungen genügt, sind auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung - vor Ablauf der Abrechnungsfrist - erteilt hat, zum Beispiel im Mietvertrag, in einer vorausgegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters.
b) Bei der Abrechnung der Betriebskosten für ein teils gewerblich, teils zu Wohnzwecken genutztes Gebäude gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb in solcher Vorwegabzug geboten ist.
c) Bei einer Abrechnung der Betriebskosten eines gemischt genutzten Objekts nach dem Flächenmaßstab obliegt dem Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter entstehen. Dabei ist hinsichtlich der einzelnen Betriebskosten zu differenzieren und auf die konkreten Gegebenheiten des Gebäudekomplexes einerseits und die Art der gewerblichen Nutzung andererseits abzustellen; die in einem Betriebskostenspiegel ausgewiesenen Durchschnittskosten sind nicht maßgeblich (im Anschluss an Senatsurteil vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 251/05, NJW 2006, 211).
Nr. 28
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2 Urteile vom 20. Juli 2010 – XI ZR 236/07 und IX ZR 37/09
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Einheitliche Rechtsgrundsätze des IX. und des XI. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs zur Insolvenzfestigkeit der Einzugsermächtigungslastschrift (Pressemitteilung)
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Der für das Insolvenzrecht zuständige IX. Zivilsenat und der für das Bankrecht zuständige XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs haben in zwei heute verkündeten Urteilen, die jeweils vom anderen Senat mitgetragen werden, einheitliche Rechtsgrundsätze zur Insolvenzfestigkeit einer mittels Einzugsermächtigungslastschrift bewirkten Zahlung entwickelt und damit bislang bestehende Differenzen in der Rechtsprechung beider Senate (vgl. BGHZ 174, 84 ff. und BGHZ 177, 69 ff.) ohne Anrufung des Großen Senats für Zivilsachen beigelegt.
Der XI. Zivilsenat hat entschieden, dass es der Kreditwirtschaft aufgrund der Neufassung des Zahlungsverkehrsrechts zum 31. Oktober 2009 – anders als nach der bisherigen Rechtslage – nunmehr freisteht, durch eine dem europaeinheitlichen SEPA-Lastschriftverfahren (Single Euro Payments Area) nachgebildete Ausgestaltung ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen künftig die Insolvenzfestigkeit aller mittels Einzugsermächtigungslastschrift bewirkten Zahlungen herbeizuführen. Bis dies geschehen ist, kommt, wie der XI. Zivilsenat weiter entschieden hat, unter bestimmten Umständen eine konkludente Genehmigung der Lastschrift durch den Schuldner in Betracht, die diese insolvenzfest macht.
In dem der Entscheidung des XI. Zivilsenats zugrunde liegenden Fall verlangt der klagende Insolvenzverwalter von der beklagten Bank die Zahlung eines Betrages, der sich bei Beachtung des vom ihm erklärten Widerspruchs gegen Lastschriftbuchungen zu Lasten des Kontos der Schuldnerin ergibt. Die inzwischen insolvente Schuldnerin, eine GmbH, eröffnete bei der Beklagten im Januar 2004 ein auf Guthabenbasis zu führendes Girokonto mit einem monatlichen Rechnungsabschluss. Einen Tag nach seiner Bestimmung zum vorläufigen Insolvenzverwalter mit Zustimmungsvorbehalt (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 InsO) widersprach der Kläger am 9. Juli 2004 gegenüber der Beklagten allen noch nicht genehmigten Lastschriften aus Einzugsermächtigungen, ohne dass diesem Widerspruch sachliche Einwendungen gegen die eingezogenen Forderungen zugrunde lagen. Die Beklagte buchte daraufhin nur die seit dem 1. Juni 2004 zu Lasten des Schuldnerkontos ausgeführten Lastschriften zurück, nicht jedoch die – streitgegenständlichen – Lastschriftbuchungen aus dem Zeitraum vom 1. bis 31. Mai 2004 in Höhe von insgesamt 82.841,74 €. Darunter ist eine Steuerforderung des Freistaates Bayern, der die Beklagte nunmehr als Streithelfer unterstützt. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, die Berufung der Beklagten ist ohne Erfolg geblieben.
Das Berufungsgericht hat – auf der Grundlage der vom Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung vertretenen Genehmigungstheorie, wonach Erfüllung der Forderung des Gläubigers erst mit der Genehmigung der Belastungsbuchung durch den Schuldner eintritt – angenommen, dass die Schuldnerin die Belastungsbuchungen auf ihrem Konto zum Zeitpunkt des Widerspruchs des Klägers noch nicht genehmigt hatte, so dass die Beklagte auch noch keinen Aufwendungsersatzanspruch gegen die Schuldnerin wegen der von ihr ausgeführten Lastschriftzahlungen erworben hatte. Insbesondere hat es dem Verhalten der Schuldnerin keine Anhaltspunkte für eine konkludente Genehmigung entnommen. Dies hielt revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht Stand.
Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass es der Kreditwirtschaft unter der Geltung des neuen Zahlungsverkehrsrechts der §§ 675c ff. BGB, durch das das Lastschriftverfahren erstmals gesetzlich geregelt wird, nunmehr freisteht, in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine von der Genehmigungstheorie abweichende Parteivereinbarung zu treffen. Autorisiert der Zahlungspflichtige mit der dem Gläubiger erteilten Einzugsermächtigung zugleich auch seine Bank, die Zahlung auszuführen, ist die Belastungsbuchung auf seinem Konto von Anfang an wirksam. Bei einer solchen rechtlichen Ausgestaltung der Einzugsermächtigungslastschrift, die das auf europäischer Ebene zum November 2009 neu eingeführte SEPA-Lastschriftverfahren zum Vorbild hätte, hätten alle auf diesem Wege bewirkten Zahlungen auch dann Bestand, wenn nach der Belastungsbuchung das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Zahlungspflichtigen eröffnet wird beziehungsweise im Eröffnungsverfahren entsprechende Sicherungsmaßnahmen angeordnet werden. Das Recht des Zahlers gemäß § 675x BGB, binnen acht Wochen nach der Belastungsbuchung von seiner Bank Erstattung des Zahlbetrages verlangen zu können, fällt nicht in die Insolvenzmasse, so dass der (vorläufige) Insolvenzverwalter insoweit keine Verfügungsbefugnis erlangt.
Da diese Leitlinien der Umsetzung durch die Kreditwirtschaft bedürfen und daher auf den vorliegenden Fall noch keine Anwendung finden können, ist das Berufungsgericht zu Recht von der Genehmigungsbedürftigkeit der Belastungsbuchungen ausgegangen. Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil gleichwohl aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dieses nochmals der Frage nachgeht, ob die Schuldnerin die Belastungsbuchungen nicht bereits konkludent genehmigt hatte, als der Kläger widersprach. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang dem Vorbringen der Beklagten, dass den Lastschriftbuchungen vornehmlich regelmäßig wiederkehrende Forderungen aus laufenden Geschäftsbeziehungen beziehungsweise Dauerschuldverhältnissen zugrunde lagen, deren Einzug die Schuldnerin niemals zuvor widersprochen hatte, bislang keine Bedeutung beigemessen. Der XI. Zivilsenat hat entschieden, dass bei regelmäßig wiederkehrenden Zahlungen, beispielsweise aus Dauerschuldverhältnissen, laufenden Geschäftsbeziehungen oder zur Steuervorauszahlung, je nach den Umständen des Einzelfalls eine konkludente Genehmigung in Betracht kommen kann, wenn der Schuldner dem Einzug nach Ablauf einer angemessenen Prüffrist nicht widerspricht, er einen früheren Einzug jedoch bereits genehmigt hatte. Dies gilt jedenfalls dann, wenn das Konto – wie hier – im unternehmerischen Geschäftsverkehr geführt wird. Dass die Möglichkeit einer konkludenten Genehmigung weiter gehend als bisher anerkannt wird, führt bereits zu einer gewissen Entspannung der derzeitigen Situation.
Dazu trägt auch wesentlich bei, dass der IX. Zivilsenat nunmehr entschieden hat, der Insolvenzverwalter bzw. Treuhänder in Insolvenzverfahren über das Vermögen natürlicher Personen dürfe nicht mehr schematisch allen noch nicht durch den Schuldner genehmigten Lastschriften widersprechen, er müsse vielmehr die Grenzen des pfändungsfreien Schuldnervermögens beachten. Solange die Lastschriften nur das pfändungsfreie Schonvermögen betreffen, ist allein dem Schuldner die Entscheidung über die Genehmigung vorbehalten.
In dem der Entscheidung des IX. Zivilsenats zugrunde liegenden Fall verlangt eine Wohnungsbaugesellschaft Zahlung von drei Monatsmieten (insgesamt 1.013,40 €) von der Treuhänderin in einem Verbraucherinsolvenzverfahren. Die Schuldnerin hat von der Klägerin eine Wohnung angemietet. Die Mieten wurden von der Klägerin im Einziehungsermächtigungsverfahren eingezogen. Die Schuldnerin bezieht Wohngeld nach dem Zweiten Buch des Sozialgesetzbuchs. Unmittelbar nachdem die Beklagte am 19. Dezember 2007 zur Treuhänderin bestellt worden war, widersprach sie der Belastung des Schuldnerkontos mit den Mieten für Oktober bis Dezember 2007, die daraufhin zurückgebucht wurden. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Die Revision hatte im Ergebnis keinen Erfolg.
Das Berufungsgericht hat angenommen, die Beklage sei gehalten gewesen, die Masse durch einen Widerspruch gegen die Lastschriften zu sichern. Demgegenüber hat der IX. Zivilsenat nunmehr entschieden, der Verwalter müsse vor einem Widerspruch prüfen, ob durch die Lastschriften nur das pfändungsfreie "Schonvermögen" des Schuldners betroffen sei. Dies ergibt sich aus dem Rechtsgedanken der auch im Insolvenzverfahren anwendbaren Vorschrift des § 850k ZPO a. F. (seit 1. Juli 2010: § 850l ZPO). Danach soll der pfändungsfreie Betrag des Arbeitseinkommens auch dann vor einer Pfändung geschützt werden und dem Schuldner zur Verfügung stehen, wenn er auf ein Konto überwiesen wird. Dies gilt auch für Sozialleistungen (§ 54 Abs. 4 SGB I). Soweit die Summe der Buchungen aus Lastschriften und Barabhebungen sowie Überweisungen den pfändungsfreien Betrag ("Schonvermögen") nicht übersteigt, darf der Verwalter den Lastschriften nicht widersprechen. Auch wenn der Freibetrag überschritten ist, ist ein schematischer Widerspruch unzulässig. Der Verwalter muss dem Schuldner Gelegenheit geben zu entscheiden, welche Lastschriften aus dem "Schonvermögen" bedient sein sollen.
Im vorliegenden Fall stammten die Lastschriften aus unpfändbaren Einkünften der Schuldnerin (Wohngeld), so dass die Beklagte den Belastungen nicht widersprechen konnte. Ein gegen die Masse gerichteter Schadensersatzanspruch kam nicht in Betracht. Es fehlte jedenfalls an einem Verschulden der Beklagten. Diese durfte sich nach der bisherigen Rechtsprechung des IX. Zivilsenats darauf verlassen, rechtmäßig zu handeln. Die Revision blieb daher im Ergebnis ohne Erfolg.
Nr. 27.
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Urteil vom 15. September 2010 – VIII ZR 61/09
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Zum Begriff "Vorführwagen" beim Autokauf (Pressemitteilung)
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Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass der Begriff "Vorführwagen" keine Aussage über das Alter des Fahrzeugs enthält.
Der Kläger kaufte im Juni 2005 vom Beklagten, einem Händler, unter Verwendung eines Bestellformulars für gebrauchte Wohnmobile ein vom Verkäufer als Vorführwagen genutztes Wohnmobil. In dem Kaufvertrag sind der abgelesene Kilometer-Stand und die "Gesamtfahrleistung lt. Vorbesitzer" mit 35 km angegeben. In der Zeile "Sonstiges" heißt es: "Vorführwagen zum Sonderpreis …". Die Fahrzeugübergabe fand im Juli 2005 statt; die Erstzulassung erfolgte auf den Kläger. Im November 2005 erfuhr der Käufer auf einer Messe, dass es sich bei dem Wohnmobil um einen Aufbau aus dem Jahr 2003 handelt. Unter Berufung darauf erklärte er im März 2007 den Rücktritt vom Kaufvertrag. Mit seiner Klage begehrt der Käufer die Rückzahlung des Kaufpreises in Höhe von 64.000 € Zug um Zug gegen Rückübereignung des Wohnmobils. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat auf die Berufung des Verkäufers die Klage abgewiesen.
Die dagegen gerichtete Revision des Käufers hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Kaufrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass allein die Bezeichnung eines Fahrzeugs als Vorführwagen keinen Rückschluss auf das Herstellungsdatum zulässt. Die Tatsache, dass es sich bei dem im Jahr 2005 als Vorführwagen verkauften Wohnmobil um einen Aufbau aus dem Jahr 2003 gehandelt hat, stellt daher keinen Sachmangel dar, der den Käufer zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigen würde.
Unter einem Vorführwagen ist ein gewerblich genutztes Fahrzeug zu verstehen, das einem Neuwagenhändler im Wesentlichen zum Zwecke der Vorführung (Besichtigung und Probefahrt) gedient hat und noch nicht auf einen Endabnehmer zugelassen war. Die Beschaffenheitsangabe "Vorführwagen" umfasst hingegen keine Vereinbarung über das Alter des Fahrzeugs oder die Dauer seiner bisherigen Nutzung als Vorführwagen. Soweit mit der Bezeichnung "Vorführwagen" häufig die Vorstellung verbunden ist, dass es sich regelmäßig um ein neueres Fahrzeug handele, beruht dies allein darauf, dass ein Vorführwagen im Allgemeinen nur für kürzere Probefahrten genutzt wird und auch als Ausstellungsobjekt keiner größeren Abnutzung unterliegt. Ein Rückschluss auf das Alter des Vorführwagens kann angesichts dessen nur aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalles gerechtfertigt sein. Derartige Umstände waren hier jedoch nicht gegeben.
Nr. 26
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Urteil vom 14. Juli 2010 – VIII ZR 267/09
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Unterbliebene Zahlung der Prozesskosten eines früheren Räumungsprozesses durch den Mieter kein Kündigungsgrund (Pressemitteilung)
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Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass ein Vermieter einen Wohnraummietvertrag nicht deshalb kündigen kann, weil der Mieter die Prozesskosten eines früheren, auf Zahlungsverzug gestützten Räumungsprozesses nicht begleicht.
Der Beklagte hat von der Klägerin eine Wohnung in Lüneburg angemietet. Die Miete wird jedenfalls zurzeit von der ARGE (Arbeitsgemeinschaft des kommunalen Trägers und der Agentur für Arbeit für Leistungen nach dem Sozialgesetzbuch II) für den Mieter bezahlt. Im Dezember 2006 kündigte die Vermieterin wegen eines erheblichen Zahlungsrückstands das Mietverhältnis fristlos und erhob anschließend Räumungsklage. Innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wurden die Mietrückstände von der ARGE beglichen, so dass der Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt und dem Mieter die Prozesskosten auferlegt wurden. Der Mieter hat diese Kosten bislang nicht gezahlt. Im November 2008 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis erneut mit der Begründung, der Mieter habe seine Pflichten aus dem Mietverhältnis schuldhaft verletzt, indem er u. a. die aus dem ursprünglichen Räumungsprozess entstandenen Kosten nicht beglichen habe. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage der Vermieterin abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen.
Die dagegen gerichtete Revision der Vermieterin hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die unterbliebene Zahlung der in dem früheren Räumungsprozess angefallenen Prozesskosten weder eine ordentliche noch eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt.
Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Wohnraum nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, z. B. wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Zwar verletzt der Mieter, der die ihm auferlegten Kosten aus einem früheren, auf Zahlungsverzug gestützten Räumungsprozess nicht begleicht, seine Pflichten aus dem Mietvertrag. Diese Pflichtverletzung erreicht jedoch nicht die vom Gesetz für eine Kündigung vorausgesetzte Erheblichkeitsschwelle. Denn bei der Beurteilung der Erheblichkeit darf die in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zum Ausdruck gekommene Wertung des Gesetzgebers nicht außer Acht gelassen werden. Nach der genannten Vorschrift wird eine auf Zahlungsverzug gestützte außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) unwirksam, wenn der Vermieter bis spätestens zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Ziel der Regelung ist es, die Obdachlosigkeit des Mieters zu vermeiden. Mit dieser Intention ist es nicht zu vereinbaren, wenn zwar die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs aufgrund einer von der Sozialhilfebehörde innerhalb der Schonfrist herbeigeführten Befriedigung des Vermieters unwirksam wird, jedoch dem Vermieter die Möglichkeit verbliebe, das Mietverhältnis gleichwohl erneut zu kündigen, weil der Mieter wirtschaftlich nicht in der Lage ist, die Prozesskosten des erledigten Räumungsrechtsstreits zu begleichen.
Aus den gleichen Erwägungen stellt die unterbliebene Bezahlung der Prozesskosten auch keinen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB dar.
Nr. 25
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Urteil vom 14. Juli 2010 – VIII ZR 246/08
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Unwirksam vereinbarte Preiserhöhungen in Erdgas-Sonderverträgen; widerspruchslose Hinnahme als Zustimmung? (Pressemitteilung)
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Der Bundesgerichtshof hat heute über eine weitere Klage von Erdgas-Sonderkunden gegen Gaspreiserhöhungen entschieden. Dabei hat er die von dem Versorgungsunternehmen in älteren Verträgen verwendete Preisänderungsklausel für wirksam, die in jüngeren Verträgen verwendete Klausel hingegen für unwirksam erklärt. Ferner hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung zu der Frage weiter entwickelt, in welchen Fällen die widerspruchslose Hinnahme von Jahresabrechnungen als Zustimmung zu einem erhöhten Preis angesehen werden kann.
Die Kläger werden als Endverbraucher von der Beklagten, einem nordwestdeutschen Energieversorgungsunternehmen, zum "Sondertarif I" (ab 1. April 2007 "E. Erdgas classic") leitungsgebunden mit Erdgas beliefert. Das Unternehmen verwendete Auftragsformulare für die Herstellung von neuen Gasanschlüssen, in denen es auszugsweise heißt:
"Der Auftrag erfolgt aufgrund der "Verordnung über allgemeine Bedingungen für die Elektrizitäts- und Gasversorgung von Tarifkunden"(AVBEltV/AVBGasV) vom 21. Juli 1979 einschließlich der "Ergänzenden Bestimmungen der EWE Aktiengesellschaft" in jeweils gültiger Fassung".
Seit 1. April 2007 verwendet das Unternehmen "Allgemeine Geschäftsbedingungen für die Lieferung von Energie … außerhalb der Grundversorgung". Diese lauten auszugsweise wie folgt:
"4. Preisänderung
Der Erdgaspreis ändert sich, wenn eine Änderung der Preise der E. AG für die Grundversorgung eintritt; es ändert sich der Arbeitspreis um den gleichen Betrag in Cent/kWh, der Grundpreis um den gleichen Betrag in Euro/a. Die Preisänderung wird zu dem in der öffentlichen Bekanntgabe über die Änderung der Erdgaspreise genannten Zeitpunkt wirksam. …
Im Falle einer Preisänderung hat der Kunde ein Sonderkündigungsrecht. Der Kunde ist berechtigt, das Vertragsverhältnis mit zweiwöchiger Frist zum Wirksamwerden der Preisänderung zu kündigen."
Das Versorgungsunternehmen erhöhte seit dem 1. September 2004 in mehreren Schritten einseitig die Arbeitspreise für das gelieferte Erdgas. Die Kunden haben die Feststellung begehrt, dass die zwischen ihnen und der Beklagten jeweils bestehenden Gasversorgungsverträge über den 31. August 2004 hinaus zu einem nicht höheren als dem bis dahin geltenden Arbeitspreis im Sondertarif I fortbestehen.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Dagegen haben 56 der ursprünglich 66 Kläger Berufung eingelegt. Das Oberlandesgericht hat die Preisanpassungsklauseln für unwirksam gehalten und festgestellt, dass die jeweils bestehenden Gasversorgungsverträge zu einem nicht höheren als dem bis zu bestimmten Zeitpunkten geltenden Arbeitspreis fortbestehen. Die genauen Zeitpunkte weichen hinsichtlich der einzelnen Kunden voneinander ab. Zehn Kunden hatten mit ihrer Klage in vollem Umfang Erfolg. Die Klagen der weiteren im Berufungsverfahren noch vertretenen Kunden hatten nur hinsichtlich eines Teilzeitraums Erfolg; sie sind im Übrigen abgewiesen worden, weil die Kunden die auf den einseitigen Preiserhöhungen basierenden Jahresabrechnungen ohne Beanstandung in angemessener Zeit akzeptiert hatten. Mit ihrer Revision hat die Beklagte die vollständige Klageabweisung angestrebt. Die 46 teilweise unterlegenen Kläger haben ihre Klageanträge in vollem Umfang weiter verfolgt.
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung bekräftigt, dass eine Preisanpassungsklausel, die das im Bereich der Grundversorgung bestehende gesetzliche Preisänderungsrecht nach § 5 Abs. 2 GasGVV* (vor deren Inkrafttreten am 8. November 2006: das im Tarifkundenverhältnis bestehende gesetzliche Preisänderungsrecht nach § 4 Abs. 1 und 2 AVBGasV**) unverändert in einen Normsonderkundenvertrag übernimmt, also davon nicht zum Nachteil des Kunden abweicht, einer Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB standhält (vgl. BGH, Urteile vom 15. Juli 2009 – VIII ZR 225/07, Pressemitteilung Nr. 153/2009, und VIII ZR 56/08, Pressemitteilung Nr. 152/2009).
In Anwendung dieser Grundsätze hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die von dem Versorgungsunternehmen vor dem 1. April 2007 verwendete Preisanpassungsregelung der Inhaltskontrolle standhält und somit wirksam ist. Sie gewährleistet in jeder Hinsicht eine sachliche Gleichbehandlung von Tarifkunden und Sonderkunden. Durch die vollständige Einbeziehung des Wortlauts der AVBGasV wird das in § 4 Abs. 1 und 2 AVBGasV geregelte Preisänderungsrecht unverändert in die zwischen den Parteien bestehenden Sonderkundenverträge übernommen.
Hingegen ist die seit dem 1. April 2007 verwendete Preisänderungsbestimmung gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, weil sie die Kunden unangemessen benachteiligt. Zwar lässt sich der Klausel entnehmen, dass dem Unternehmen eine einseitige Preisanpassungsbefugnis zustehen soll und die Preise jeweils nominal an die entsprechenden Preise der Grundversorgung gekoppelt sein sollen. Es kommt aber ein Verständnis der Klausel in Betracht, nach dem – anders als bei dem gesetzlichen Preisänderungsrecht gemäß § 5 Abs. 2 GasGVV – wegen der festen Koppelung der Preisänderungen an die Änderungen der Grundversorgungspreise kein Ermessensspielraum besteht und deshalb keine Billigkeitskontrolle stattfindet. Die Preisanpassungsregelung entspricht auch im Übrigen inhaltlich nicht voll der Regelung in § 5 Abs. 2 GasGVV. Denn nach der Klausel muss die Bekanntgabe der Preisänderung nicht mindestens sechs Wochen vor der beabsichtigten Änderung erfolgen. Unerwähnt bleiben auch die in § 5 Abs. 2 Satz 2 GasGVV geregelten weiteren Pflichten des Unternehmens (briefliche Mitteilung der beabsichtigten Änderung, Veröffentlichung im Internet).
Ein einseitiges Preisänderungsrecht des Versorgungsunternehmens ergibt sich für die Zeit ab 1. April 2007 auch nicht aus einer ergänzenden Vertragsauslegung. Denn der Wegfall der unwirksamen Preisänderungsklausel führt nicht zu einem Ergebnis, das das Vertragsgefüge völlig einseitig zugunsten der Kunden verschiebt und deshalb nicht mehr interessengerecht ist. Der Bundesgerichtshof hat allerdings offen gelassen, ob eine andere Beurteilung geboten ist, wenn es sich um ein langjähriges Gasversorgungsverhältnis handelt, der betroffene Kunde den Preiserhöhungen und den darauf basierenden Jahresabrechnungen über einen längeren Zeitraum nicht widersprochen hat und nunmehr auch für länger zurück liegende Zeitabschnitte die Unwirksamkeit der Preiserhöhungen geltend macht. Sind in einem solchen Fall die Gestehungskosten des Gasversorgungsunternehmens erheblich gestiegen und ergibt sich daraus für die betroffenen Zeiträume ein erhebliches Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, lässt sich die Annahme eines nicht mehr interessengerechten Ergebnisses jedenfalls hinsichtlich der länger zurück liegenden Zeitabschnitte nicht ohne weiteres – wie im entschiedenen Fall – mit der Begründung verneinen, dass eine Kündigungsmöglichkeit bestand.
Der Bundesgerichtshof hat das Urteil des Oberlandesgerichts aufgehoben, soweit es die Klage von 46 Kunden teilweise abgewiesen hat, weil sie die auf den einseitigen Preiserhöhungen basierenden Jahresabrechnungen ohne Beanstandung in angemessener Zeit akzeptiert hatten. Bei einer einseitigen Preiserhöhung eines Gasversorgungsunternehmens aufgrund einer Preisanpassungsklausel, die unwirksam oder – beispielsweise mangels ordnungsgemäßer Einbeziehung – nicht Vertragsbestandteil ist, kann die vorbehaltlose Zahlung des erhöhten Preises durch den Kunden nach Übersendung einer auf der Preiserhöhung basierenden Jahresabrechnung nicht als stillschweigende Zustimmung zu dem erhöhten Preis angesehen werden. Der Umstand, dass eine Rechnung vorbehaltlos beglichen wird, enthält grundsätzlich über seinen Charakter als Erfüllungshandlung hinaus keine Aussage des Schuldners, zugleich den Bestand der erfüllten Forderungen insgesamt oder in einzelnen Beziehungen außer Streit stellen zu wollen.
Allerdings hält der Bundesgerichtshof an seiner Rechtsprechung zur Billigkeitskontrolle (§ 315 Abs. 3 BGB) von einseitigen Preiserhöhungen fest. Danach ist das Verhalten des Kunden, der nach Übersendung einer auf einer einseitigen Preiserhöhung basierenden Jahresabrechnung weiterhin Gas bezogen hat, ohne die Preiserhöhung in angemessener Zeit gemäß § 315 BGB zu beanstanden, dahin auszulegen, dass er die Billigkeit der Preiserhöhung nicht in Frage stellt und ihr unter diesem Aspekt zustimmt (vgl. BGH, Urteil vom 13. Juni 2007 – VIII ZR 36/06, Pressemitteilung Nr. 70/2007). Dieser bisher nur für Tarifkundenverträge geltende Grundsatz ist auch bei einer unveränderten Übernahme des gesetzlichen Preisanpassungsrechts gemäß § 4 Abs. 1 und 2 AVBGasV (jetzt: § 5 Abs. 2 GasGVV) in einen Sonderkundenvertrag anzuwenden, soweit der Kunde geltend macht, die umstrittenen Preiserhöhungen seien unbillig im Sinne des § 315 BGB. Eine weiter gehende Auslegung des Kundenverhaltens dahin, dass er nicht nur die Billigkeit der jeweiligen einseitigen Preisänderung, sondern – soweit es darauf ankommt – auch die Berechtigung des Versorgungsunternehmens zur einseitigen Preisänderung an sich akzeptiert, kommt jedoch nicht in Betracht.
Die Sache ist an das Oberlandesgericht zurückverwiesen worden, damit die nunmehr noch erforderlichen Feststellungen, unter anderem zur Billigkeit der vor dem 1. April 2007 vorgenommenen Preiserhöhungen, getroffen werden können. Soweit das Oberlandesgericht die Unwirksamkeit der nach dem 1. April 2007 erfolgten Preiserhöhungen festgestellt hat, ist das Berufungsurteil rechtskräftig.
*Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Grundversorgung von Haushaltskunden und die Ersatzversorgung mit Gas aus dem Niederdrucknetz - Gasgrundversorgungsverordnung (GasGVV)
§ 5 Art der Versorgung
(1) …
(2) Änderungen der Allgemeinen Preise und der ergänzenden Bedingungen werden jeweils zum Monatsbeginn und erst nach öffentlicher Bekanntgabe wirksam, die mindestens sechs Wochen vor der beabsichtigten Änderung erfolgen muss. Der Grundversorger ist verpflichtet, zu den beabsichtigten Änderungen zeitgleich mit der öffentlichen Bekanntgabe eine briefliche Mitteilung an den Kunden zu versenden und die Änderungen auf seiner Internetseite zu veröffentlichen.
**Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Gasversorgung von Tarifkunden (AVBGasV; gültig bis 7. November 2006)
§ 4 Art der Versorgung
(1) Das Gasversorgungsunternehmen stellt zu den jeweiligen allgemeinen Tarifen und Bedingungen Gas zur Verfügung. Der Brennwert mit der sich aus den Erzeugungs- oder Bezugsverhältnissen des Unternehmens ergebenden Schwankungsbreite sowie der für die Versorgung des Kunden maßgebende Ruhedruck des Gases bestimmen sich nach den allgemeinen Tarifen.
(2) Änderungen der allgemeinen Tarife und Bedingungen werden erst nach öffentlicher Bekanntgabe wirksam.
…
Nr. 24.
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Urteil vom 13. Juli 2010 - VI ZR 259/09 - BGB §§ 249, 254 Abs. 2
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a) Der Schädiger kann den Geschädigten unter dem Gesichtspunkt der Schadensminderungspflicht gemäß § 254 Abs. 2 BGB auf eine günstigere Reparaturmöglichkeit in einer mühelos und ohne Weiteres zugänglichen "freien Fachwerkstatt" verweisen, wenn er darlegt und gegebenenfalls beweist, dass eine Reparatur in dieser Werkstatt vom Qualitätsstandard her der Reparatur in einer markengebundenen Fachwerkstatt entspricht, und wenn er gegebenenfalls vom Geschädigten aufgezeigte Umstände widerlegt, die diesem eine Reparatur außerhalb der markengebundenen Fachwerkstatt unzumutbar machen würden (vgl. Senatsurteile vom 20. Oktober 2009 - VI ZR 53/09 - VersR 2010, 225, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen; vom 23. Februar 2010 - VI ZR 91/09 - VersR 2010, 923; vom 22. Juni 2010 - VI ZR 337/09 - und - VI ZR 302/08 - jeweils z.V.b.).
b) Für die tatrichterliche Beurteilung der Gleichwertigkeit der Reparaturmöglichkeit gilt auch im Rahmen des § 254 Abs. 2 Satz 1 BGB das erleichterte Beweismaß des § 287 ZPO.
Nr. 23
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Urteil vom 13. Juli 2010 – VIII ZR 291/09 und Urteil vom 13. Juli 2010 – VIII ZR 129/09
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Zur Frage, ob der Sonnabend bei der Frist zur Zahlung der Miete als Werktag anzusehen ist (Pressemitteilung)
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Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass bei der Frist zur Zahlung der Miete bis zum dritten Werktag eines jeden Monats der Sonnabend nicht mitzählt.
Dem Bundesgerichtshof lagen dazu zwei Fälle vor, bei denen vertraglich vereinbart war, dass die Miete – ebenso wie seit dem 1. September 2001 in § 556b Abs. 1 BGB geregelt – im Voraus spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats zu zahlen ist. In dem einen Fall (VIII ZR 291/09) wurde der Mietvertrag mit der entsprechenden Klausel bereits im Jahre 1978 abgeschlossen. In dem anderen Fall (VIII ZR 129/09) wurde die Vereinbarung nach Inkrafttreten des 556b Abs. 1 BGB im Jahr 2006 getroffen. Aufgrund vorangegangener unpünktlicher Mietzahlungen wurden die Mieter jeweils abgemahnt. In dem einen Fall (VIII ZR 291/09) ging die Miete für den auf die Abmahnung folgenden Monat Februar 2008 am 5. Februar 2008, einem Dienstag, bei der Klägerin ein, in dem anderen Fall (VIII ZR 129/09) erfolgte die Zahlung für den übernächsten Monat Dezember 2006 am Dienstag, dem 5. Dezember 2006. Daraufhin wurde beiden Mietern das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich gekündigt. Die auf Räumung gerichteten Klagen wurden durch die Amtsgerichte jeweils abgewiesen. Die Berufungen der Vermieter hatten keinen Erfolg.
Die dagegen gerichteten Revisionen der Vermieter hat der Bundesgerichtshof zurückgewiesen. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Sonnabend nicht als Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 BGB und entsprechender vertraglicher Vereinbarungen anzusehen ist. Der Senat hat dies aus der Entstehungsgeschichte und dem Schutzzweck der gesetzlichen Regelung hergeleitet. Mit der Einführung des § 556b Abs. 1 BGB sollte eine damals bereits weit verbreitete Vertragspraxis unverändert in das Gesetz übernommen werden. Deshalb hat für Vereinbarungen aus der Zeit vor und nach Inkrafttreten der gesetzlichen Regelung eine einheitliche Auslegung zu erfolgen. Die Karenzzeit von drei Werktagen, die dem Mieter für die Zahlung der Miete zum Beginn des Monats eingeräumt wird, mildert im Interesse des Mieters die zugunsten des Vermieters begründete Vorleistungspflicht ab und muss dem Mieter ungeschmälert zur Verfügung stehen. Diese "Schonfrist" soll insbesondere sicherstellen, dass die Mietzahlung den Vermieter auch dann innerhalb von drei Werktagen erreicht, wenn die Überweisung der Miete am letzten Tag des Monats, an dem weite Teile der Bevölkerung ihr Gehalt oder ihren Lohn erhalten haben, in Auftrag gegeben wird. Sie trägt damit dem Umstand Rechnung, dass Mietzahlungen schon seit langem großenteils durch Überweisung über Bankinstitute abgewickelt werden und dies erfahrungsgemäß eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt. Bankgeschäftstage waren aber bei Einführung des § 556b Abs. 1 BGB und in der Zeit davor nur die Tage von Montag bis Freitag; daran hat sich auch nichts Grundlegendes geändert. Deshalb würde sich die Schonfrist für den Mieter bei der Mietzahlung über Bankinstitute um einen Tag verkürzen, wenn der Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungsfrist als Werktag mitgezählt würde. Das widerspräche dem Schutzzweck der Karenzzeit und rechtfertigt es, den Sonnabend nicht als Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 BGB und entsprechender Mietvertragsklauseln anzusehen. Dies gilt im Interesse einheitlicher Handhabung unabhängig von der Zahlungsweise.
Die Entscheidung des Senats zur Berechnung der Karenzzeit von drei Werktagen bei der Kündigung von Wohnraummietverhältnissen gemäß § 573c BGB (Urteil vom 27. April 2005 - VIII ZR 206/04; vgl. Pressemitteilung 65/2005) steht dem nicht entgegen. Anders als eine Überweisung können die Übermittlung und die Zustellung eines Kündigungsschreibens durch die Post an einem Sonnabend erfolgen. Im Gegensatz zur Zahlungsfrist verkürzt sich daher die Karenzzeit für die Kündigung nicht, wenn der Sonnabend bei der Dreitagesfrist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB – wie auch im allgemeinen Sprachgebrauch – als Werktag berücksichtigt wird.
Nr. 22
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Urteil vom 7. Juli 2010 – VIII ZR 268/07
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Keine Belastung des Verbrauchers mit den Kosten für die Hinsendung der Ware bei einem Fernabsatzgeschäft (Pressemitteilung)
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Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass ein Verkäufer von Waren im Fernabsatzgeschäft einen Verbraucher nicht mit den Versandkosten für die Hinsendung der Ware an den Verbraucher belasten darf, wenn dieser von seinem Widerrufs- oder Rückgaberecht Gebrauch macht.
Der Kläger ist ein Verbraucherverband. Die Beklagte betreibt ein Versandhandelsunternehmen. Sie stellt ihren Kunden für die Zusendung der Ware einen Versandkostenanteil von pauschal 4,95 € pro Bestellung in Rechnung. Der Kläger nimmt die Beklagte auf Unterlassung der Erhebung solcher Kosten nach Ausübung des Widerrufs- oder Rückgaberechts bei Fernabsatzgeschäften in Anspruch. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat die dagegen gerichtete Berufung zurückgewiesen.
Die Revision des Versandhandelsunternehmens hatte keinen Erfolg. Der VIII. Zivilsenat des BGH hatte das Revisionsverfahren ausgesetzt und dem Gerichtshof der Europäischen Union (EuGH) die Frage zur Vorabentscheidung vorgelegt, ob die Richtlinie 97/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 20. Mai 1997 über den Verbraucherschutz bei Vertragsabschlüssen im Fernabsatz (Fernabsatz-Richtlinie) dahin auszulegen ist, dass sie einer nationalen Regelung entgegensteht, nach der die Kosten der Zusendung der Waren auch dann dem Verbraucher auferlegt werden können, wenn er den Vertrag widerrufen hat (Beschluss vom 1. Oktober 2008, Pressemitteilung Nr. 184/2008). Dies hat der EuGH bejaht und zur Begründung ausgeführt, dass mit Artikel 6 der Fernabsatz-Richtlinie eindeutig das Ziel verfolgt wird, den Verbraucher nicht von der Ausübung seines Widerrufsrechts abzuhalten. Deshalb liefe eine Auslegung, nach der es den Mitgliedstaaten der Europäischen Union erlaubt wäre, eine Regelung vorzusehen, die dem Verbraucher im Fall eines solchen Widerrufs die Kosten der Zusendung in Rechnung stellt, diesem Ziel zuwider (EuGH, Urteil vom 15. April 2010 - Rs. C-511/08, NJW 2010, 1941).
Aufgrund dieser für die nationalen Gerichte bindenden Auslegung der Fernabsatz-Richtlinie durch den EuGH ist § 346 Abs. 1 BGB in Verbindung mit §§ 312d, 357 BGB richtlinienkonform dahin auszulegen, dass dem Verbraucher nach dem Widerruf eines Fernabsatzvertrages ein Anspruch auf Rückgewähr geleisteter Hinsendekosten zusteht. Dementsprechend ist es Verkäufern von Waren im Fernabsatzgeschäft – wie der Beklagten im entschiedenen Fall – verwehrt, Verbrauchern die Kosten für die Hinsendung der von ihr vertriebenen Waren auch dann aufzuerlegen, wenn diese von ihrem Widerrufs- oder Rückgaberecht Gebrauch machen.
Nr. 21
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Urteil vom 15. September 2010 – VIII ZR 61/09
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Zum Begriff "Vorführwagen" beim Autokauf (Pressemitteilung)
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Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass der Begriff "Vorführwagen" keine Aussage über das Alter des Fahrzeugs enthält.
Der Kläger kaufte im Juni 2005 vom Beklagten, einem Händler, unter Verwendung eines Bestellformulars für gebrauchte Wohnmobile ein vom Verkäufer als Vorführwagen genutztes Wohnmobil. In dem Kaufvertrag sind der abgelesene Kilometer-Stand und die "Gesamtfahrleistung lt. Vorbesitzer" mit 35 km angegeben. In der Zeile "Sonstiges" heißt es: "Vorführwagen zum Sonderpreis …". Die Fahrzeugübergabe fand im Juli 2005 statt; die Erstzulassung erfolgte auf den Kläger. Im November 2005 erfuhr der Käufer auf einer Messe, dass es sich bei dem Wohnmobil um einen Aufbau aus dem Jahr 2003 handelt. Unter Berufung darauf erklärte er im März 2007 den Rücktritt vom Kaufvertrag. Mit seiner Klage begehrt der Käufer die Rückzahlung des Kaufpreises in Höhe von 64.000 € Zug um Zug gegen Rückübereignung des Wohnmobils. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat auf die Berufung des Verkäufers die Klage abgewiesen.
Die dagegen gerichtete Revision des Käufers hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Kaufrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass allein die Bezeichnung eines Fahrzeugs als Vorführwagen keinen Rückschluss auf das Herstellungsdatum zulässt. Die Tatsache, dass es sich bei dem im Jahr 2005 als Vorführwagen verkauften Wohnmobil um einen Aufbau aus dem Jahr 2003 gehandelt hat, stellt daher keinen Sachmangel dar, der den Käufer zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigen würde.
Unter einem Vorführwagen ist ein gewerblich genutztes Fahrzeug zu verstehen, das einem Neuwagenhändler im Wesentlichen zum Zwecke der Vorführung (Besichtigung und Probefahrt) gedient hat und noch nicht auf einen Endabnehmer zugelassen war. Die Beschaffenheitsangabe "Vorführwagen" umfasst hingegen keine Vereinbarung über das Alter des Fahrzeugs oder die Dauer seiner bisherigen Nutzung als Vorführwagen. Soweit mit der Bezeichnung "Vorführwagen" häufig die Vorstellung verbunden ist, dass es sich regelmäßig um ein neueres Fahrzeug handele, beruht dies allein darauf, dass ein Vorführwagen im Allgemeinen nur für kürzere Probefahrten genutzt wird und auch als Ausstellungsobjekt keiner größeren Abnutzung unterliegt. Ein Rückschluss auf das Alter des Vorführwagens kann angesichts dessen nur aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalles gerechtfertigt sein. Derartige Umstände waren hier jedoch nicht gegeben.
Nr. 20.
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Urteil vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10 - BGB § 556 Abs. 3 Satz 1 und 3
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a) Bedarf eine Betriebskostenabrechnung einer Erläuterung, damit sie nachvollzogen werden kann und somit den an sie zu stellenden Mindestanforderungen genügt, sind auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung - vor Ablauf der Abrechnungsfrist - erteilt hat, zum Beispiel im Mietvertrag, in einer vorausgegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters.
b) Bei der Abrechnung der Betriebskosten für ein teils gewerblich, teils zu Wohnzwecken genutztes Gebäude gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb in solcher Vorwegabzug geboten ist.
c) Bei einer Abrechnung der Betriebskosten eines gemischt genutzten Objekts nach dem Flächenmaßstab obliegt dem Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter entstehen. Dabei ist hinsichtlich der einzelnen Betriebskosten zu differenzieren und auf die konkreten Gegebenheiten des Gebäudekomplexes einerseits und die Art der gewerblichen Nutzung andererseits abzustellen; die in einem Betriebskostenspiegel ausgewiesenen Durchschnittskosten sind nicht maßgeblich (im Anschluss an Senatsurteil vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 251/05, NJW 2006, 211).
Nr. 19
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2 Urteile vom 20. Juli 2010 – XI ZR 236/07 und IX ZR 37/09
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Einheitliche Rechtsgrundsätze des IX. und des XI. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs zur Insolvenzfestigkeit der Einzugsermächtigungslastschrift (Pressemitteilung)
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Der für das Insolvenzrecht zuständige IX. Zivilsenat und der für das Bankrecht zuständige XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs haben in zwei heute verkündeten Urteilen, die jeweils vom anderen Senat mitgetragen werden, einheitliche Rechtsgrundsätze zur Insolvenzfestigkeit einer mittels Einzugsermächtigungslastschrift bewirkten Zahlung entwickelt und damit bislang bestehende Differenzen in der Rechtsprechung beider Senate (vgl. BGHZ 174, 84 ff. und BGHZ 177, 69 ff.) ohne Anrufung des Großen Senats für Zivilsachen beigelegt.
Der XI. Zivilsenat hat entschieden, dass es der Kreditwirtschaft aufgrund der Neufassung des Zahlungsverkehrsrechts zum 31. Oktober 2009 – anders als nach der bisherigen Rechtslage – nunmehr freisteht, durch eine dem europaeinheitlichen SEPA-Lastschriftverfahren (Single Euro Payments Area) nachgebildete Ausgestaltung ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen künftig die Insolvenzfestigkeit aller mittels Einzugsermächtigungslastschrift bewirkten Zahlungen herbeizuführen. Bis dies geschehen ist, kommt, wie der XI. Zivilsenat weiter entschieden hat, unter bestimmten Umständen eine konkludente Genehmigung der Lastschrift durch den Schuldner in Betracht, die diese insolvenzfest macht.
In dem der Entscheidung des XI. Zivilsenats zugrunde liegenden Fall verlangt der klagende Insolvenzverwalter von der beklagten Bank die Zahlung eines Betrages, der sich bei Beachtung des vom ihm erklärten Widerspruchs gegen Lastschriftbuchungen zu Lasten des Kontos der Schuldnerin ergibt. Die inzwischen insolvente Schuldnerin, eine GmbH, eröffnete bei der Beklagten im Januar 2004 ein auf Guthabenbasis zu führendes Girokonto mit einem monatlichen Rechnungsabschluss. Einen Tag nach seiner Bestimmung zum vorläufigen Insolvenzverwalter mit Zustimmungsvorbehalt (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 InsO) widersprach der Kläger am 9. Juli 2004 gegenüber der Beklagten allen noch nicht genehmigten Lastschriften aus Einzugsermächtigungen, ohne dass diesem Widerspruch sachliche Einwendungen gegen die eingezogenen Forderungen zugrunde lagen. Die Beklagte buchte daraufhin nur die seit dem 1. Juni 2004 zu Lasten des Schuldnerkontos ausgeführten Lastschriften zurück, nicht jedoch die – streitgegenständlichen – Lastschriftbuchungen aus dem Zeitraum vom 1. bis 31. Mai 2004 in Höhe von insgesamt 82.841,74 €. Darunter ist eine Steuerforderung des Freistaates Bayern, der die Beklagte nunmehr als Streithelfer unterstützt. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, die Berufung der Beklagten ist ohne Erfolg geblieben.
Das Berufungsgericht hat – auf der Grundlage der vom Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung vertretenen Genehmigungstheorie, wonach Erfüllung der Forderung des Gläubigers erst mit der Genehmigung der Belastungsbuchung durch den Schuldner eintritt – angenommen, dass die Schuldnerin die Belastungsbuchungen auf ihrem Konto zum Zeitpunkt des Widerspruchs des Klägers noch nicht genehmigt hatte, so dass die Beklagte auch noch keinen Aufwendungsersatzanspruch gegen die Schuldnerin wegen der von ihr ausgeführten Lastschriftzahlungen erworben hatte. Insbesondere hat es dem Verhalten der Schuldnerin keine Anhaltspunkte für eine konkludente Genehmigung entnommen. Dies hielt revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht Stand.
Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass es der Kreditwirtschaft unter der Geltung des neuen Zahlungsverkehrsrechts der §§ 675c ff. BGB, durch das das Lastschriftverfahren erstmals gesetzlich geregelt wird, nunmehr freisteht, in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine von der Genehmigungstheorie abweichende Parteivereinbarung zu treffen. Autorisiert der Zahlungspflichtige mit der dem Gläubiger erteilten Einzugsermächtigung zugleich auch seine Bank, die Zahlung auszuführen, ist die Belastungsbuchung auf seinem Konto von Anfang an wirksam. Bei einer solchen rechtlichen Ausgestaltung der Einzugsermächtigungslastschrift, die das auf europäischer Ebene zum November 2009 neu eingeführte SEPA-Lastschriftverfahren zum Vorbild hätte, hätten alle auf diesem Wege bewirkten Zahlungen auch dann Bestand, wenn nach der Belastungsbuchung das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Zahlungspflichtigen eröffnet wird beziehungsweise im Eröffnungsverfahren entsprechende Sicherungsmaßnahmen angeordnet werden. Das Recht des Zahlers gemäß § 675x BGB, binnen acht Wochen nach der Belastungsbuchung von seiner Bank Erstattung des Zahlbetrages verlangen zu können, fällt nicht in die Insolvenzmasse, so dass der (vorläufige) Insolvenzverwalter insoweit keine Verfügungsbefugnis erlangt.
Da diese Leitlinien der Umsetzung durch die Kreditwirtschaft bedürfen und daher auf den vorliegenden Fall noch keine Anwendung finden können, ist das Berufungsgericht zu Recht von der Genehmigungsbedürftigkeit der Belastungsbuchungen ausgegangen. Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil gleichwohl aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dieses nochmals der Frage nachgeht, ob die Schuldnerin die Belastungsbuchungen nicht bereits konkludent genehmigt hatte, als der Kläger widersprach. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang dem Vorbringen der Beklagten, dass den Lastschriftbuchungen vornehmlich regelmäßig wiederkehrende Forderungen aus laufenden Geschäftsbeziehungen beziehungsweise Dauerschuldverhältnissen zugrunde lagen, deren Einzug die Schuldnerin niemals zuvor widersprochen hatte, bislang keine Bedeutung beigemessen. Der XI. Zivilsenat hat entschieden, dass bei regelmäßig wiederkehrenden Zahlungen, beispielsweise aus Dauerschuldverhältnissen, laufenden Geschäftsbeziehungen oder zur Steuervorauszahlung, je nach den Umständen des Einzelfalls eine konkludente Genehmigung in Betracht kommen kann, wenn der Schuldner dem Einzug nach Ablauf einer angemessenen Prüffrist nicht widerspricht, er einen früheren Einzug jedoch bereits genehmigt hatte. Dies gilt jedenfalls dann, wenn das Konto – wie hier – im unternehmerischen Geschäftsverkehr geführt wird. Dass die Möglichkeit einer konkludenten Genehmigung weiter gehend als bisher anerkannt wird, führt bereits zu einer gewissen Entspannung der derzeitigen Situation.
Dazu trägt auch wesentlich bei, dass der IX. Zivilsenat nunmehr entschieden hat, der Insolvenzverwalter bzw. Treuhänder in Insolvenzverfahren über das Vermögen natürlicher Personen dürfe nicht mehr schematisch allen noch nicht durch den Schuldner genehmigten Lastschriften widersprechen, er müsse vielmehr die Grenzen des pfändungsfreien Schuldnervermögens beachten. Solange die Lastschriften nur das pfändungsfreie Schonvermögen betreffen, ist allein dem Schuldner die Entscheidung über die Genehmigung vorbehalten.
In dem der Entscheidung des IX. Zivilsenats zugrunde liegenden Fall verlangt eine Wohnungsbaugesellschaft Zahlung von drei Monatsmieten (insgesamt 1.013,40 €) von der Treuhänderin in einem Verbraucherinsolvenzverfahren. Die Schuldnerin hat von der Klägerin eine Wohnung angemietet. Die Mieten wurden von der Klägerin im Einziehungsermächtigungsverfahren eingezogen. Die Schuldnerin bezieht Wohngeld nach dem Zweiten Buch des Sozialgesetzbuchs. Unmittelbar nachdem die Beklagte am 19. Dezember 2007 zur Treuhänderin bestellt worden war, widersprach sie der Belastung des Schuldnerkontos mit den Mieten für Oktober bis Dezember 2007, die daraufhin zurückgebucht wurden. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Die Revision hatte im Ergebnis keinen Erfolg.
Das Berufungsgericht hat angenommen, die Beklage sei gehalten gewesen, die Masse durch einen Widerspruch gegen die Lastschriften zu sichern. Demgegenüber hat der IX. Zivilsenat nunmehr entschieden, der Verwalter müsse vor einem Widerspruch prüfen, ob durch die Lastschriften nur das pfändungsfreie "Schonvermögen" des Schuldners betroffen sei. Dies ergibt sich aus dem Rechtsgedanken der auch im Insolvenzverfahren anwendbaren Vorschrift des § 850k ZPO a. F. (seit 1. Juli 2010: § 850l ZPO). Danach soll der pfändungsfreie Betrag des Arbeitseinkommens auch dann vor einer Pfändung geschützt werden und dem Schuldner zur Verfügung stehen, wenn er auf ein Konto überwiesen wird. Dies gilt auch für Sozialleistungen (§ 54 Abs. 4 SGB I). Soweit die Summe der Buchungen aus Lastschriften und Barabhebungen sowie Überweisungen den pfändungsfreien Betrag ("Schonvermögen") nicht übersteigt, darf der Verwalter den Lastschriften nicht widersprechen. Auch wenn der Freibetrag überschritten ist, ist ein schematischer Widerspruch unzulässig. Der Verwalter muss dem Schuldner Gelegenheit geben zu entscheiden, welche Lastschriften aus dem "Schonvermögen" bedient sein sollen.
Im vorliegenden Fall stammten die Lastschriften aus unpfändbaren Einkünften der Schuldnerin (Wohngeld), so dass die Beklagte den Belastungen nicht widersprechen konnte. Ein gegen die Masse gerichteter Schadensersatzanspruch kam nicht in Betracht. Es fehlte jedenfalls an einem Verschulden der Beklagten. Diese durfte sich nach der bisherigen Rechtsprechung des IX. Zivilsenats darauf verlassen, rechtmäßig zu handeln. Die Revision blieb daher im Ergebnis ohne Erfolg.
Nr. 18
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Urteil vom 14. Juli 2010 – VIII ZR 45/09
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Verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters bei "kalter" Wohnungsräumung (Pressemitteilung)
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Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zur Haftung des Vermieters bei eigenmächtiger Wohnungsräumung getroffen.
Der Kläger war Mieter einer in Wiesbaden gelegenen Wohnung der Beklagten. Ab Februar 2005 war er für mehrere Monate mit unbekanntem Aufenthalt ortsabwesend und wurde von Verwandten als vermisst gemeldet. Nachdem die Mieten für die Monate März und April 2005 nicht gezahlt worden waren, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos. Im Mai 2005 öffnete sie die Wohnung und nahm sie in Besitz. Hierbei entsorgte sie einen Teil der Wohnungseinrichtung; einen anderen Teil der vorgefundenen Sachen lagerte sie bei sich ein. Gestützt auf ein Sachverständigengutachten hat der Mieter für die ihm nach seiner Behauptung im Zuge der Räumung abhanden gekommenen, beschädigten oder verschmutzten Gegenstände Schadensersatz von rund 62.000 € zuzüglich der ihm entstandenen Gutachterkosten verlangt. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung des Mieters zurückgewiesen.
Die dagegen gerichtete Revision des Mieters hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Vermieterin für die Folgen einer solchen Räumung haftet. Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter stellen eine unerlaubte Selbsthilfe (§ 229 BGB) dar. Das gilt selbst dann, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und ein vertragliches Besitzrecht des Mieters infolge Kündigung entfallen ist. Der Vermieter muss sich auch in diesen Fällen – gegebenenfalls nach öffentlicher Zustellung der Räumungsklage – einen Räumungstitel beschaffen und aus diesem vorgehen. Übt ein Vermieter stattdessen im Wege einer sogenannten "kalten" Räumung eine verbotene Selbsthilfe, ist er gemäß § 231 BGB verschuldensunabhängig zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.
Von dieser Ersatzpflicht wird insbesondere eine eigenmächtige Entsorgung der in der Wohnung vorgefundenen Gegenstände erfasst. Denn den Vermieter, der eine Wohnung ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels in Besitz nimmt, trifft für die darin befindlichen Gegenstände eine Obhutspflicht. Da der Mieter von der Inbesitznahme seiner Wohnung nichts weiß und deshalb auch nicht in der Lage ist, seine Rechte selbst wahrzunehmen, gehört zu dieser Obhutspflicht des Vermieters weiter, dass er ein Bestandsverzeichnis aufstellt und den Wert der darin aufgenommenen Gegenstände feststellt. Kommt er dieser Pflicht nicht in ausreichendem Maße nach, muss er die Behauptung des Mieters widerlegen, dass bestimmte Gegenstände bei der Räumung abhanden gekommen oder beschädigt worden seien, und beweisen, dass sie einen geringeren Wert hatten als vom Mieter behauptet. Dies hat das Landgericht übersehen und dem Mieter rechtsirrig die Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich Bestand und Zustand der in der geräumten Wohnung vorhandenen Gegenstände auferlegt.
Darüber hinaus hat das Landgericht auch die an eine Schadensschätzung zu stellenden Anforderungen überspannt. Steht – wie im entschiedenen Fall – der geltend gemachte Anspruch auf Schadensersatz dem Grunde nach fest und ist nur seine Höhe fraglich, darf die Klage grundsätzlich nicht vollständig abgewiesen werden. Das Gericht muss in diesem Fall vielmehr nach pflichtgemäßem Ermessen beurteilen, ob nicht wenigstens die Schätzung eines Mindestschadens möglich ist. Das ist hier nicht geschehen. Die Sache ist daher an das Landgericht zurückverwiesen worden, damit die erforderlichen Feststellungen zum Bestand und zum Wert der im Zuge der Wohnungsräumung bei dem Kläger abhanden gekommenen oder beschädigten Gegenstände getroffen werden können.
Nr. 17
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Urteil vom 14. Juli 2010 – VIII ZR 267/09
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Unterbliebene Zahlung der Prozesskosten eines früheren Räumungsprozesses durch den Mieter kein Kündigungsgrund (Pressemitteilung)
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Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass ein Vermieter einen Wohnraummietvertrag nicht deshalb kündigen kann, weil der Mieter die Prozesskosten eines früheren, auf Zahlungsverzug gestützten Räumungsprozesses nicht begleicht.
Der Beklagte hat von der Klägerin eine Wohnung in Lüneburg angemietet. Die Miete wird jedenfalls zurzeit von der ARGE (Arbeitsgemeinschaft des kommunalen Trägers und der Agentur für Arbeit für Leistungen nach dem Sozialgesetzbuch II) für den Mieter bezahlt. Im Dezember 2006 kündigte die Vermieterin wegen eines erheblichen Zahlungsrückstands das Mietverhältnis fristlos und erhob anschließend Räumungsklage. Innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB* wurden die Mietrückstände von der ARGE beglichen, so dass der Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt und dem Mieter die Prozesskosten auferlegt wurden. Der Mieter hat diese Kosten bislang nicht gezahlt. Im November 2008 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis erneut mit der Begründung, der Mieter habe seine Pflichten aus dem Mietverhältnis schuldhaft verletzt, indem er u. a. die aus dem ursprünglichen Räumungsprozess entstandenen Kosten nicht beglichen habe. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage der Vermieterin abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen.
Die dagegen gerichtete Revision der Vermieterin hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die unterbliebene Zahlung der in dem früheren Räumungsprozess angefallenen Prozesskosten weder eine ordentliche noch eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt.
Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Wohnraum nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, z. B. wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Zwar verletzt der Mieter, der die ihm auferlegten Kosten aus einem früheren, auf Zahlungsverzug gestützten Räumungsprozess nicht begleicht, seine Pflichten aus dem Mietvertrag. Diese Pflichtverletzung erreicht jedoch nicht die vom Gesetz für eine Kündigung vorausgesetzte Erheblichkeitsschwelle. Denn bei der Beurteilung der Erheblichkeit darf die in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zum Ausdruck gekommene Wertung des Gesetzgebers nicht außer Acht gelassen werden. Nach der genannten Vorschrift wird eine auf Zahlungsverzug gestützte außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) unwirksam, wenn der Vermieter bis spätestens zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Ziel der Regelung ist es, die Obdachlosigkeit des Mieters zu vermeiden. Mit dieser Intention ist es nicht zu vereinbaren, wenn zwar die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs aufgrund einer von der Sozialhilfebehörde innerhalb der Schonfrist herbeigeführten Befriedigung des Vermieters unwirksam wird, jedoch dem Vermieter die Möglichkeit verbliebe, das Mietverhältnis gleichwohl erneut zu kündigen, weil der Mieter wirtschaftlich nicht in der Lage ist, die Prozesskosten des erledigten Räumungsrechtsstreits zu begleichen.
Aus den gleichen Erwägungen stellt die unterbliebene Bezahlung der Prozesskosten auch keinen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGBdar.
Nr. 17
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Urteil vom 7. Juli 2010 – VIII ZR 85/09
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Wohnraummiete: Zu den Voraussetzungen einer Mietminderung bei Problemen mit dem Schallschutz (Pressemitteilung)
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Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass ein Mieter ohne besondere vertragliche Regelung nicht erwarten kann, dass seine Wohnung einen Schallschutz aufweist, der über die Einhaltung der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Vorschriften hinausgeht.
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Kläger in einem in den Jahren 2001/2002 errichteten Mehrfamilienhaus in Bonn. Die Vermieter machen Mietrückstände für die Monate April 2006 bis einschließlich Dezember 2007 von insgesamt 1.701 € geltend. Um diesen Betrag (zehn Prozent der Bruttomiete) hatten die Beklagten die Miete unter anderem wegen Mängeln der Trittschalldämmung ihrer Wohnung zur darüberliegenden Wohnung gemindert.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Mieter hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat angenommen, die Miete sei gemäß § 536 Abs. 1 BGB* zumindest um zehn Prozent der Bruttomiete gemindert, weil die Wohnung wegen nicht ausreichender Trittschalldämmung mangelhaft sei. Der Sachverständige habe eine Trittschallmessung durchführen lassen und festgestellt, dass zwar die Anforderungen der DIN 4109 (1989) erfüllt seien. Hierbei handele es sich jedoch um den reinen Norm-Schallschutz, der allgemein nicht der Qualität mittlerer Art und Güte entspreche.
Die dagegen gerichtete Revision der Vermieter hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat einen Mangel der Wohnung wegen nicht ausreichender Trittschalldämmung verneint. Mehr als die Einhaltung der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN 4109 zum Schallschutz konnten die Beklagten als Mieter nicht erwarten.
Fehlen – wie im entschiedenen Fall – vertragliche Vereinbarungen zur Beschaffenheit einer Wohnung, kann der Mieter erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Gibt es zu bestimmten Anforderungen an den Wohnstandard technische Normen, so ist (jedenfalls) deren Einhaltung vom Vermieter geschuldet. Dabei ist grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.
Die vom Landgericht herangezogene Entscheidung des für das Werkvertragsrecht zuständigen VII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs, nach der für eine im Jahr 1997 fertig gestellte Doppelhaushälfte der hierfür geltende Teil der Normen der DIN 4109 nach dem Stand von 1989 nicht den anerkannten Regeln der Technik entspreche, lässt sich nicht auf das Wohnraummietrecht übertragen. Im Mietverhältnis sind in erster Linie die konkreten vertraglichen Vereinbarungen der Parteien über die Sollbeschaffenheit der Wohnung maßgeblich, die vom Vermieter bei Übergabe einzuhalten und über die ganze Mietzeit aufrechtzuerhalten ist, und nicht die Einhaltung bestimmter technischer Normen bei Übergabe wie bei einem Bauwerk. Darüber hinaus hat der Vermieter - anders als der Bauunternehmer - während der gesamten Zeit des Mietverhältnisses für Sachmängel Gewähr zu leisten, ohne dass er in der Regel auf die tatsächliche bauliche Beschaffenheit Einfluss hat.
*§ 536 BGB: Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
Nr. 16
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Urteil vom 14. Juli 2010 – VIII ZR 246/08
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Unwirksam vereinbarte Preiserhöhungen in Erdgas-Sonderverträgen; widerspruchslose Hinnahme als Zustimmung? (Pressemitteilung)
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Der Bundesgerichtshof hat heute über eine weitere Klage von Erdgas-Sonderkunden gegen Gaspreiserhöhungen entschieden. Dabei hat er die von dem Versorgungsunternehmen in älteren Verträgen verwendete Preisänderungsklausel für wirksam, die in jüngeren Verträgen verwendete Klausel hingegen für unwirksam erklärt. Ferner hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung zu der Frage weiter entwickelt, in welchen Fällen die widerspruchslose Hinnahme von Jahresabrechnungen als Zustimmung zu einem erhöhten Preis angesehen werden kann.
Die Kläger werden als Endverbraucher von der Beklagten, einem nordwestdeutschen Energieversorgungsunternehmen, zum "Sondertarif I" (ab 1. April 2007 "E. Erdgas classic") leitungsgebunden mit Erdgas beliefert. Das Unternehmen verwendete Auftragsformulare für die Herstellung von neuen Gasanschlüssen, in denen es auszugsweise heißt:
"Der Auftrag erfolgt aufgrund der "Verordnung über allgemeine Bedingungen für die Elektrizitäts- und Gasversorgung von Tarifkunden"(AVBEltV/AVBGasV) vom 21. Juli 1979 einschließlich der "Ergänzenden Bestimmungen der EWE Aktiengesellschaft" in jeweils gültiger Fassung".
Seit 1. April 2007 verwendet das Unternehmen "Allgemeine Geschäftsbedingungen für die Lieferung von Energie … außerhalb der Grundversorgung". Diese lauten auszugsweise wie folgt:
"4. Preisänderung
Der Erdgaspreis ändert sich, wenn eine Änderung der Preise der E. AG für die Grundversorgung eintritt; es ändert sich der Arbeitspreis um den gleichen Betrag in Cent/kWh, der Grundpreis um den gleichen Betrag in Euro/a. Die Preisänderung wird zu dem in der öffentlichen Bekanntgabe über die Änderung der Erdgaspreise genannten Zeitpunkt wirksam. …
Im Falle einer Preisänderung hat der Kunde ein Sonderkündigungsrecht. Der Kunde ist berechtigt, das Vertragsverhältnis mit zweiwöchiger Frist zum Wirksamwerden der Preisänderung zu kündigen."
Das Versorgungsunternehmen erhöhte seit dem 1. September 2004 in mehreren Schritten einseitig die Arbeitspreise für das gelieferte Erdgas. Die Kunden haben die Feststellung begehrt, dass die zwischen ihnen und der Beklagten jeweils bestehenden Gasversorgungsverträge über den 31. August 2004 hinaus zu einem nicht höheren als dem bis dahin geltenden Arbeitspreis im Sondertarif I fortbestehen.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Dagegen haben 56 der ursprünglich 66 Kläger Berufung eingelegt. Das Oberlandesgericht hat die Preisanpassungsklauseln für unwirksam gehalten und festgestellt, dass die jeweils bestehenden Gasversorgungsverträge zu einem nicht höheren als dem bis zu bestimmten Zeitpunkten geltenden Arbeitspreis fortbestehen. Die genauen Zeitpunkte weichen hinsichtlich der einzelnen Kunden voneinander ab. Zehn Kunden hatten mit ihrer Klage in vollem Umfang Erfolg. Die Klagen der weiteren im Berufungsverfahren noch vertretenen Kunden hatten nur hinsichtlich eines Teilzeitraums Erfolg; sie sind im Übrigen abgewiesen worden, weil die Kunden die auf den einseitigen Preiserhöhungen basierenden Jahresabrechnungen ohne Beanstandung in angemessener Zeit akzeptiert hatten. Mit ihrer Revision hat die Beklagte die vollständige Klageabweisung angestrebt. Die 46 teilweise unterlegenen Kläger haben ihre Klageanträge in vollem Umfang weiter verfolgt.
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung bekräftigt, dass eine Preisanpassungsklausel, die das im Bereich der Grundversorgung bestehende gesetzliche Preisänderungsrecht nach § 5 Abs. 2 GasGVV* (vor deren Inkrafttreten am 8. November 2006: das im Tarifkundenverhältnis bestehende gesetzliche Preisänderungsrecht nach § 4 Abs. 1 und 2 AVBGasV**) unverändert in einen Normsonderkundenvertrag übernimmt, also davon nicht zum Nachteil des Kunden abweicht, einer Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB standhält (vgl. BGH, Urteile vom 15. Juli 2009 – VIII ZR 225/07, Pressemitteilung Nr. 153/2009, und VIII ZR 56/08, Pressemitteilung Nr. 152/2009).
In Anwendung dieser Grundsätze hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die von dem Versorgungsunternehmen vor dem 1. April 2007 verwendete Preisanpassungsregelung der Inhaltskontrolle standhält und somit wirksam ist. Sie gewährleistet in jeder Hinsicht eine sachliche Gleichbehandlung von Tarifkunden und Sonderkunden. Durch die vollständige Einbeziehung des Wortlauts der AVBGasV wird das in § 4 Abs. 1 und 2 AVBGasV geregelte Preisänderungsrecht unverändert in die zwischen den Parteien bestehenden Sonderkundenverträge übernommen.
Hingegen ist die seit dem 1. April 2007 verwendete Preisänderungsbestimmung gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, weil sie die Kunden unangemessen benachteiligt. Zwar lässt sich der Klausel entnehmen, dass dem Unternehmen eine einseitige Preisanpassungsbefugnis zustehen soll und die Preise jeweils nominal an die entsprechenden Preise der Grundversorgung gekoppelt sein sollen. Es kommt aber ein Verständnis der Klausel in Betracht, nach dem – anders als bei dem gesetzlichen Preisänderungsrecht gemäß § 5 Abs. 2 GasGVV – wegen der festen Koppelung der Preisänderungen an die Änderungen der Grundversorgungspreise kein Ermessensspielraum besteht und deshalb keine Billigkeitskontrolle stattfindet. Die Preisanpassungsregelung entspricht auch im Übrigen inhaltlich nicht voll der Regelung in § 5 Abs. 2 GasGVV. Denn nach der Klausel muss die Bekanntgabe der Preisänderung nicht mindestens sechs Wochen vor der beabsichtigten Änderung erfolgen. Unerwähnt bleiben auch die in § 5 Abs. 2 Satz 2 GasGVV geregelten weiteren Pflichten des Unternehmens (briefliche Mitteilung der beabsichtigten Änderung, Veröffentlichung im Internet).
Ein einseitiges Preisänderungsrecht des Versorgungsunternehmens ergibt sich für die Zeit ab 1. April 2007 auch nicht aus einer ergänzenden Vertragsauslegung. Denn der Wegfall der unwirksamen Preisänderungsklausel führt nicht zu einem Ergebnis, das das Vertragsgefüge völlig einseitig zugunsten der Kunden verschiebt und deshalb nicht mehr interessengerecht ist. Der Bundesgerichtshof hat allerdings offen gelassen, ob eine andere Beurteilung geboten ist, wenn es sich um ein langjähriges Gasversorgungsverhältnis handelt, der betroffene Kunde den Preiserhöhungen und den darauf basierenden Jahresabrechnungen über einen längeren Zeitraum nicht widersprochen hat und nunmehr auch für länger zurück liegende Zeitabschnitte die Unwirksamkeit der Preiserhöhungen geltend macht. Sind in einem solchen Fall die Gestehungskosten des Gasversorgungsunternehmens erheblich gestiegen und ergibt sich daraus für die betroffenen Zeiträume ein erhebliches Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, lässt sich die Annahme eines nicht mehr interessengerechten Ergebnisses jedenfalls hinsichtlich der länger zurück liegenden Zeitabschnitte nicht ohne weiteres – wie im entschiedenen Fall – mit der Begründung verneinen, dass eine Kündigungsmöglichkeit bestand.
Der Bundesgerichtshof hat das Urteil des Oberlandesgerichts aufgehoben, soweit es die Klage von 46 Kunden teilweise abgewiesen hat, weil sie die auf den einseitigen Preiserhöhungen basierenden Jahresabrechnungen ohne Beanstandung in angemessener Zeit akzeptiert hatten. Bei einer einseitigen Preiserhöhung eines Gasversorgungsunternehmens aufgrund einer Preisanpassungsklausel, die unwirksam oder – beispielsweise mangels ordnungsgemäßer Einbeziehung – nicht Vertragsbestandteil ist, kann die vorbehaltlose Zahlung des erhöhten Preises durch den Kunden nach Übersendung einer auf der Preiserhöhung basierenden Jahresabrechnung nicht als stillschweigende Zustimmung zu dem erhöhten Preis angesehen werden. Der Umstand, dass eine Rechnung vorbehaltlos beglichen wird, enthält grundsätzlich über seinen Charakter als Erfüllungshandlung hinaus keine Aussage des Schuldners, zugleich den Bestand der erfüllten Forderungen insgesamt oder in einzelnen Beziehungen außer Streit stellen zu wollen.
Allerdings hält der Bundesgerichtshof an seiner Rechtsprechung zur Billigkeitskontrolle (§ 315 Abs. 3 BGB) von einseitigen Preiserhöhungen fest. Danach ist das Verhalten des Kunden, der nach Übersendung einer auf einer einseitigen Preiserhöhung basierenden Jahresabrechnung weiterhin Gas bezogen hat, ohne die Preiserhöhung in angemessener Zeit gemäß § 315 BGB zu beanstanden, dahin auszulegen, dass er die Billigkeit der Preiserhöhung nicht in Frage stellt und ihr unter diesem Aspekt zustimmt (vgl. BGH, Urteil vom 13. Juni 2007 – VIII ZR 36/06, Pressemitteilung Nr. 70/2007). Dieser bisher nur für Tarifkundenverträge geltende Grundsatz ist auch bei einer unveränderten Übernahme des gesetzlichen Preisanpassungsrechts gemäß § 4 Abs. 1 und 2 AVBGasV (jetzt: § 5 Abs. 2 GasGVV) in einen Sonderkundenvertrag anzuwenden, soweit der Kunde geltend macht, die umstrittenen Preiserhöhungen seien unbillig im Sinne des § 315 BGB. Eine weiter gehende Auslegung des Kundenverhaltens dahin, dass er nicht nur die Billigkeit der jeweiligen einseitigen Preisänderung, sondern – soweit es darauf ankommt – auch die Berechtigung des Versorgungsunternehmens zur einseitigen Preisänderung an sich akzeptiert, kommt jedoch nicht in Betracht.
Die Sache ist an das Oberlandesgericht zurückverwiesen worden, damit die nunmehr noch erforderlichen Feststellungen, unter anderem zur Billigkeit der vor dem 1. April 2007 vorgenommenen Preiserhöhungen, getroffen werden können. Soweit das Oberlandesgericht die Unwirksamkeit der nach dem 1. April 2007 erfolgten Preiserhöhungen festgestellt hat, ist das Berufungsurteil rechtskräftig.
*Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Grundversorgung von Haushaltskunden und die Ersatzversorgung mit Gas aus dem Niederdrucknetz - Gasgrundversorgungsverordnung (GasGVV)
§ 5 Art der Versorgung
(1) …
(2) Änderungen der Allgemeinen Preise und der ergänzenden Bedingungen werden jeweils zum Monatsbeginn und erst nach öffentlicher Bekanntgabe wirksam, die mindestens sechs Wochen vor der beabsichtigten Änderung erfolgen muss. Der Grundversorger ist verpflichtet, zu den beabsichtigten Änderungen zeitgleich mit der öffentlichen Bekanntgabe eine briefliche Mitteilung an den Kunden zu versenden und die Änderungen auf seiner Internetseite zu veröffentlichen.
**Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Gasversorgung von Tarifkunden (AVBGasV; gültig bis 7. November 2006)
§ 4 Art der Versorgung
(1) Das Gasversorgungsunternehmen stellt zu den jeweiligen allgemeinen Tarifen und Bedingungen Gas zur Verfügung. Der Brennwert mit der sich aus den Erzeugungs- oder Bezugsverhältnissen des Unternehmens ergebenden Schwankungsbreite sowie der für die Versorgung des Kunden maßgebende Ruhedruck des Gases bestimmen sich nach den allgemeinen Tarifen.
(2) Änderungen der allgemeinen Tarife und Bedingungen werden erst nach öffentlicher Bekanntgabe wirksam.
…
Nr. 15
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Urteil vom 13. Juli 2010 - VI ZR 259/09 - BGB §§ 249, 254 Abs. 2
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a) Der Schädiger kann den Geschädigten unter dem Gesichtspunkt der Schadensminderungspflicht gemäß § 254 Abs. 2 BGB auf eine günstigere Reparaturmöglichkeit in einer mühelos und ohne Weiteres zugänglichen "freien Fachwerkstatt" verweisen, wenn er darlegt und gegebenenfalls beweist, dass eine Reparatur in dieser Werkstatt vom Qualitätsstandard her der Reparatur in einer markengebundenen Fachwerkstatt entspricht, und wenn er gegebenenfalls vom Geschädigten aufgezeigte Umstände widerlegt, die diesem eine Reparatur außerhalb der markengebundenen Fachwerkstatt unzumutbar machen würden (vgl. Senatsurteile vom 20. Oktober 2009 - VI ZR 53/09 - VersR 2010, 225, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen; vom 23. Februar 2010 - VI ZR 91/09 - VersR 2010, 923; vom 22. Juni 2010 - VI ZR 337/09 - und - VI ZR 302/08 - jeweils z.V.b.).
b) Für die tatrichterliche Beurteilung der Gleichwertigkeit der Reparaturmöglichkeit gilt auch im Rahmen des § 254 Abs. 2 Satz 1 BGB das erleichterte Beweismaß des § 287 ZPO.
Nr. 14
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Urteil vom 7. Juli 2010 – VIII ZR 268/07
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Keine Belastung des Verbrauchers mit den Kosten für die Hinsendung der Ware bei einem Fernabsatzgeschäft (Pressemitteilung)
Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass ein Verkäufer von Waren im Fernabsatzgeschäft einen Verbraucher nicht mit den Versandkosten für die Hinsendung der Ware an den Verbraucher belasten darf, wenn dieser von seinem Widerrufs- oder Rückgaberecht Gebrauch macht.
Der Kläger ist ein Verbraucherverband. Die Beklagte betreibt ein Versandhandelsunternehmen. Sie stellt ihren Kunden für die Zusendung der Ware einen Versandkostenanteil von pauschal 4,95 € pro Bestellung in Rechnung. Der Kläger nimmt die Beklagte auf Unterlassung der Erhebung solcher Kosten nach Ausübung des Widerrufs- oder Rückgaberechts bei Fernabsatzgeschäften in Anspruch. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat die dagegen gerichtete Berufung zurückgewiesen.
Die Revision des Versandhandelsunternehmens hatte keinen Erfolg. Der VIII. Zivilsenat des BGH hatte das Revisionsverfahren ausgesetzt und dem Gerichtshof der Europäischen Union (EuGH) die Frage zur Vorabentscheidung vorgelegt, ob die Richtlinie 97/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 20. Mai 1997 über den Verbraucherschutz bei Vertragsabschlüssen im Fernabsatz (Fernabsatz-Richtlinie) dahin auszulegen ist, dass sie einer nationalen Regelung entgegensteht, nach der die Kosten der Zusendung der Waren auch dann dem Verbraucher auferlegt werden können, wenn er den Vertrag widerrufen hat (Beschluss vom 1. Oktober 2008, Pressemitteilung Nr. 184/2008). Dies hat der EuGH bejaht und zur Begründung ausgeführt, dass mit Artikel 6 der Fernabsatz-Richtlinie eindeutig das Ziel verfolgt wird, den Verbraucher nicht von der Ausübung seines Widerrufsrechts abzuhalten. Deshalb liefe eine Auslegung, nach der es den Mitgliedstaaten der Europäischen Union erlaubt wäre, eine Regelung vorzusehen, die dem Verbraucher im Fall eines solchen Widerrufs die Kosten der Zusendung in Rechnung stellt, diesem Ziel zuwider (EuGH, Urteil vom 15. April 2010 - Rs. C-511/08, NJW 2010, 1941).
Aufgrund dieser für die nationalen Gerichte bindenden Auslegung der Fernabsatz-Richtlinie durch den EuGH ist § 346 Abs. 1 BGB in Verbindung mit §§ 312d, 357 BGB richtlinienkonform dahin auszulegen, dass dem Verbraucher nach dem Widerruf eines Fernabsatzvertrages ein Anspruch auf Rückgewähr geleisteter Hinsendekosten zusteht. Dementsprechend ist es Verkäufern von Waren im Fernabsatzgeschäft – wie der Beklagten im entschiedenen Fall – verwehrt, Verbrauchern die Kosten für die Hinsendung der von ihr vertriebenen Waren auch dann aufzuerlegen, wenn diese von ihrem Widerrufs- oder Rückgaberecht Gebrauch machen.
Art. 6 Fernabsatzrichtlinie
Widerrufsrecht
(1) Der Verbraucher kann jeden Vertragsabschluß im Fernabsatz innerhalb einer Frist von mindestens sieben Werktagen ohne Angabe von Gründen und ohne Strafzahlung widerrufen. Die einzigen Kosten, die dem Verbraucher infolge der Ausübung seines Widerrufsrechts auferlegt werden können, sind die unmittelbaren Kosten der Rücksendung der Waren.
…
(2) Übt der Verbraucher das Recht auf Widerruf gemäß diesem Artikel aus, so hat der Lieferer die vom Verbraucher geleisteten Zahlungen kostenlos zu erstatten. Die einzigen Kosten, die dem Verbraucher infolge der Ausübung seines Widerrufsrechts auferlegt werden können, sind die unmittelbaren Kosten der Rücksendung der Waren. Die Erstattung hat so bald wie möglich in jedem Fall jedoch binnen 30 Tagen zu erfolgen.
§ 312d BGB: Widerrufs- und Rückgaberecht bei Fernabsatzverträgen
Dem Verbraucher steht bei einem Fernabsatzvertrag ein Widerrufsrecht nach § 355 zu. Anstelle des Widerrufsrechts kann dem Verbraucher bei Verträgen über die Lieferung von Waren ein Rückgaberecht nach § 356 eingeräumt werden.
(…)
§ 357 BGB: Rechtsfolgen des Widerrufs und der Rückgabe
(1) Auf das Widerrufs- und das Rückgaberecht finden, soweit nicht ein anderes bestimmt ist, die Vorschriften über den gesetzlichen Rücktritt entsprechende Anwendung.
(…)
§ 346 BGB: Wirkungen des Rücktritts
Hat sich eine Vertragspartei vertraglich den Rücktritt vorbehalten oder steht ihr ein gesetzliches Rücktrittsrecht zu, so sind im Falle des Rücktritts die empfangenen Leistungen zurückzugewähren und die gezogenen Nutzungen herauszugeben.
(…)
Nr. 13
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Urteil vom 7. Juli 2010 – VIII ZR 315/09
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Berücksichtigung von Wohnwertverbesserungen durch den Wohnungsmieter bei einer Mieterhöhung (Pressemitteilung)
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Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass Wohnwertverbesserungen, die ein Wohnungsmieter vorgenommen und finanziert hat, bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen von Mieterhöhungsverlangen im Regelfall nicht zu berücksichtigen sind.
Der Beklagte des vom Bundesgerichtshof entschiedenen Rechtsstreits ist seit 1976 Mieter einer Wohnung in Hamburg. Aufgrund einer im Mietvertrag enthaltenen Verpflichtung baute er in die Wohnung auf eigene Kosten ein Bad und eine Sammelheizung ein. Im Februar 2008 verlangte die Vermieterin Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettomiete von 450,28 € auf 539,95 € monatlich. Zur Begründung nahm sie auf den Mietspiegel der Stadt Hamburg Bezug und ordnete die Wohnung in das Rasterfeld C 4 ein. Dieses Rasterfeld bezieht sich auf Wohnungen mit normaler Wohnlage, Baujahr bis Ende des Jahres 1918 und einer Ausstattung mit Bad und Sammelheizung. In drei vorangegangenen Mieterhöhungsverlangen seit 1992 hatte die Vermieterin dagegen auf die ortsübliche Vergleichmiete für Wohnungen ohne Bad und Sammelheizung abgestellt. Das Amtsgericht hat der Klage der Vermieterin auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete auf 539,95 € monatlich ab 1. Mai 2008 stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Mieters zurückgewiesen.
Die dagegen gerichtete Revision des Mieters hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) für die Wohnung des Beklagten anhand vergleichbarer Wohnungen zu ermitteln ist, die nicht mit Bad und Sammelheizung ausgestattet sind. Wohnwertverbesserungen, die der Mieter vorgenommen und finanziert hat, sind bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen, wenn nicht die Parteien etwas anderes vereinbart haben oder der Vermieter dem Mieter die verauslagten Kosten erstattet hat. Die vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Wohnwertverbesserung bleibt bei der Ermittlung der Vergleichsmiete auch dann unberücksichtigt, wenn sie – wie hier – auf einer vertraglichen Verpflichtung beruht. Anderenfalls müsste der Mieter die Ausstattung seiner Wohnung im Ergebnis doppelt bezahlen, zunächst beim Einbau entsprechend der vertraglichen Verpflichtung und später nochmals durch eine auch auf diese Ausstattung gestützte Mieterhöhung.
Die Sache ist an das Landgericht zurückverwiesen worden, damit festgestellt werden kann, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete für die betroffene Wohnung ohne Berücksichtigung von Bad und Heizung ist.
Nr. 12
Urteil vom 12. Mai 2010 – VIII ZR 185/09
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Einwendungen des Wohnungsmieters gegen Betriebskostenabrechnungen müssen für jedes Abrechnungsjahr neu geltend gemacht werden (Pressemitteilung)
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Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass ein Wohnungsmieter eine Einwendung gegen eine vom Vermieter erstellte Betriebskostenabrechnung auch dann innerhalb der dafür vorgesehenen Zwölf-Monats-Frist erheben muss, wenn er die der Sache nach gleiche Einwendung schon gegenüber früheren Betriebskostenabrechnungen geltend gemacht hat.
Der Kläger verlangt von den Beklagten, seinen Mietern, die Nachzahlung von Betriebskosten. Im Oktober 2004 hatte der Vermieter eine Betriebskostenabrechung für das Jahr 2003 erstellt, in der er unter anderem die Grundsteuer anteilig auf die Mieter umgelegt hatte. Dagegen wandten die Mieter unter anderem ein, dass sie gemäß der mietvertraglichen Vereinbarung nicht zur Übernahme dieser Kosten verpflichtet seien. Auch im Hinblick auf die im November 2005 erstellte Betriebskostenabrechung für das Jahr 2004 machten die Mieter unter anderem diesen Einwand geltend. Schließlich erstellte der Vermieter im Dezember 2006 eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005, in der er erneut die Grundsteuer anteilig auf die Mieter umlegte. Zu dieser Abrechnung äußerten sich die Mieter nicht.
Mit der Klage hat der Vermieter die danach noch offen stehenden Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2003 bis 2005 - insgesamt rund 800 € - geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Klage hinsichtlich der Jahre 2003 und 2004 mit der Begründung abgewiesen, dass die Grundsteuer, wie die Auslegung des Mietvertrags ergebe, nicht umlagefähig sei. Hinsichtlich des Jahres 2005 hat das Amtsgericht die Mieter zur Zahlung des noch offenen Betrages von rund 270 € verurteilt, weil die Beklagten es versäumt hätten, gegen die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 innerhalb der gesetzlichen Frist Einwendungen geltend zu machen. Die dagegen gerichtete Berufung der Mieter hat das Landgericht zurückgewiesen.
Die Revision der Mieter hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine erneute Beanstandung der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 hinsichtlich der auf die Beklagten anteilig umgelegten Grundsteuer nicht deshalb entbehrlich war, weil die Beklagten bereits gegenüber den Betriebskostenabrechnungen für die vorangegangenen Jahre 2003 und 2004 jeweils fristgerecht eingewandt hatten, dass sie die Erstattung anteiliger Grundsteuer nicht schuldeten. Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB muss der Mieter eine Einwendung, die er gegenüber einer Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr erheben will, dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten ab Zugang dieser Abrechnung mitteilen. Die Beanstandung einer früheren Betriebskostenabrechnung macht eine solche Mitteilung grundsätzlich auch dann nicht entbehrlich, wenn es sich der Sache nach um die gleiche Einwendung handelt. Ziel des Gesetzes ist es, durch Fristablauf Klarheit über die Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr zu erlangen. Dieses Ziel würde verfehlt, wenn aufgrund der Beanstandung einer früheren Abrechnung nicht mehr zu verlangen wäre, dass eine spätere Abrechnung innerhalb der für diese Abrechnung laufenden Frist (erneut) beanstandet wird. Die erneute Geltendmachung einer gegenüber einer früheren Betriebskostenabrechnung bereits erhobenen Einwendung innerhalb der für das spätere Abrechnungsjahr laufenden Frist ist daher geboten, um das vom Gesetzgeber angestrebte Ziel der Rechtssicherheit durch Fristablauf zu erreichen.
Nr. 11
Urteil vom 12. Mai 2010 – VIII ZR 96/09
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Zu den Begründungsanforderungen bei fristloser Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses (Pressemitteilung)
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Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zu den Begründungsanforderungen bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs eines Wohnungsmieters in einem Fall getroffen, in dem der Zahlungsrückstand über mehrere Jahre mit schwankenden Monatsbeträgen aufgelaufen war.
Die Vermieterin hat die Beklagten, ihre Mieter, auf Räumung einer Wohnung in Leipzig in Anspruch genommen. Die Mieter hatten von März 2004 bis einschließlich Oktober 2007 überwiegend nur eine geminderte Miete gezahlt. Nachdem die Vermieterin, die die Minderungen in der geltend gemachten Höhe nicht hinnimmt, im März 2007 zur Zahlung eines Mietrückstandes von 5.023,80 € aufgefordert hatte, kündigte sie das Mietverhältnis mit Schreiben vom 21. Mai 2007 wegen Zahlungsverzugs fristlos. Hierbei listete sie für den Zeitraum von Mai 2004 bis April 2007 die aus ihrer Sicht bestehenden Rückstände in Bezug auf die Kaltmiete und die Vorauszahlungen jeweils monatsbezogen auf und errechnete für die Kaltmiete einen Gesamtrückstand von 5.303,27 € sowie für die Vorauszahlungen von 2.038,80 €.
Das Amtsgericht hat die fristlose Kündigung wegen Verstoßes gegen die Begründungspflicht des § 569 Abs. 4 BGB für unwirksam gehalten und die Räumungsklage der Vermieterin abgewiesen. Das Landgericht ist demgegenüber zu dem Ergebnis gelangt, dass das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung vom 21. Mai 2007 beendet worden sei, und hat die Mieter zur Räumung verurteilt.
Die dagegen gerichtete Revision der Mieter hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die fristlose Kündigung vom 21. Mai 2007 den Begründungsanforderungen des § 569 Abs. 4 BGB* gerecht wird und deshalb nicht unwirksam ist. Zweck der Vorschrift ist es, dem Mieter die Erkenntnis zu ermöglichen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten der Vermieter die fristlose Kündigung stützt und ob oder wie er sich hiergegen verteidigen kann. Von diesem Zweck ausgehend hat der Bundesgerichtshof für einfache Fallgestaltungen bereits früher entschieden, dass es ausreicht, wenn der Vermieter den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert.
Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof nun für Fallgestaltungen weiter entwickelt, in denen der Vermieter – wie im entschiedenen Fall – die Kündigung auch auf frühere Rückstände stützt. In solchen Fällen genügt es zur formellen Wirksamkeit der Kündigung, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht, um mit Hilfe dieser Angaben die Kündigung eigenständig auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen zu können. Diesen Anforderungen wird die im entschiedenen Fall ausgesprochene Kündigung vom 21. Mai 2007 gerecht.
Nr. 10
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Urteil vom 28. April 2010 – VIII ZR 263/09
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Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung vonBetriebskosten, wenn nur einer von mehreren Mietern die Abrechnung erhalten hat (Pressemitteilung)
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Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass ein Vermieter von einem Mieter auch dann die Nachzahlung von Betriebskosten verlangen kann, wenn die Betriebskostenabrechnung nur dem in Anspruch genommenen Mieter, nicht aber auch den weiteren Mietern der Wohnung zugegangen ist, die ebenfalls Vertragspartner des Vermieters sind.
Die Beklagte in dem entschiedenen Rechtsstreit ist neben ihrem Ehemann Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Im Mietvertrag ist eine monatliche Vorauszahlung für Betriebs-, Heiz- und Wasserkosten vereinbart. Mit einem an die Beklagte und ihren Ehemann gerichtetem Schreiben vom 5. Dezember 2006 rechnete die Klägerin die Nebenkosten für das Abrechnungsjahr 2005 ab. Aus der Abrechnung ergab sich ein Nachzahlungsbetrag, wovon ein Teilbetrag von 254,89 € auf in diesem Schreiben nicht näher aufgeschlüsselte Heizkosten entfiel. Die Einzelheiten der Berechnung des Heizkostensaldos ergeben sich jedoch aus einer für das Jahr 2005 erstellten Heizkostenabrechnung vom 27. November 2006. Allerdings ist diese nur an die Beklagte adressiert worden und ist auch nur ihr zugegangen. Die Beklagte und ihr Ehemann haben einen Ausgleich des von der Klägerin geforderten Nachzahlungsbetrags abgelehnt. Das Amtsgericht hat beide Mieter als Gesamtschuldner zur Zahlung der "kalten Betriebskosten" und die Beklagte darüber hinaus zur Nachzahlung von 254,89 € auf die Heizkosten verurteilt. Auf die Berufung der Mieter hat das Landgericht die Verurteilung zur Zahlung von "kalten Betriebskosten" aufgehoben, jedoch die Verpflichtung der Beklagten zur Tragung der Heizkosten bestätigt.
Die dagegen gerichtete Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Vermieter nicht gehindert ist, die nach § 556 Abs. 3 BGB* geschuldete Abrechnung der Betriebskosten, die eine Nachforderung zu seinen Gunsten ausweist, nur einem Mieter gegenüber zu erteilen und lediglich diesen auf Ausgleich des Nachzahlungsbetrags in Anspruch zu nehmen. Mieten mehrere Personen eine Wohnung an, haften sie grundsätzlich für die Mietforderungen einschließlich der Nebenkosten als Gesamtschuldner. Der Vermieter ist daher berechtigt, nach seinem Belieben jeden Schuldner ganz oder teilweise in Anspruch zu nehmen (§ 421 Satz 1 BGB). Die Übermittlung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung an den Mieter dient dazu, die Fälligkeit des sich aus der Abrechnung ergebenden Saldos herbeizuführen. Diese Fälligstellung ist kein Umstand, der einheitlich gegenüber allen Gesamtschuldnern erfolgen muss. Der hiergegen vorgebrachte Einwand, der Vermieter könne in diesem Fall nach § 421 BGB auch den Mieter, dem keine Abrechnung erteilt worden sei, auf Ausgleich von Nachzahlungen in Anspruch nehmen, ist schon deswegen nicht stichhaltig, weil die Nachforderung diesem Mieter gegenüber gerade nicht fällig gestellt worden ist.
Nr. 9
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Urteil vom 21. April 2010 – VIII ZR 131/09
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Zum Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters und zum Erreichen der "Opfergrenze" für den Vermieter (Pressemitteilung)
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Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung in einem Fall getroffen, in dem die Mieterin eines Einfamilienhauses von der Vermieterin die Zahlung eines hohen Kostenvorschusses für die Beseitigung erheblicher Mängel des Hauses verlangt. Die Vermieterin meint, sie sei zur Beseitigung der Mängel nicht verpflichtet, weil der dazu erforderliche Aufwand die "Opfergrenze" überschreite.
Die Klägerin verlangt von ihrer Vermieterin die Zahlung eines Kostenvorschusses für die Beseitigung von Mängeln an dem von ihr seit 1988 gemieteten Einfamilienhaus in Dresden. Sie beziffert die Kosten für die Beseitigung der an den Innen- und Außenwänden des Hauses vorhandenen Risse sowie für die Beseitigung von weiteren Schäden auf 47.500 €. Diesen Betrag macht sie mit der Klage geltend. Die Vermieterin wendet ein, dass die Kosten mindestens doppelt so hoch seien und ihr eine Beseitigung der Mängel im Hinblick darauf, dass der Verkehrswert des Hauses nur bei 28.000 € liege, nicht zumutbar sei.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Vermieterin antragsgemäß verurteilt und dies damit begründet, dass die Mieterin gemäß § 536a BGB Anspruch auf einen zweckgebundenen Vorschuss in Höhe der zu erwartenden Mangelbeseitigungskosten habe.
Die dagegen gerichtete Revision der Vermieterin hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Voraussetzungen für den geltend gemachten Vorschussanspruch schon deshalb gegenwärtig nicht erfüllt sind, weil die von der Mieterin beabsichtigten Reparaturen zwecklos sind, solange nicht die Ursachen der Rissbildung erforscht und beseitigt worden sind. Zwecklose Maßnahmen sind ungeeignet und damit nicht erforderlich im Sinne des § 536a Abs. 2 BGB.
Auch die weiteren Ausführungen des Landgerichts sind als fehlerhaft beanstandet worden. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs endet die Verpflichtung des Vermieters zur Beseitigung eines Mangels dort, wo der dazu erforderliche Aufwand die "Opfergrenze" überschreitet. Wann diese Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, muss von Fall zu Fall wertend ermittelt werden. Erforderlich ist dabei eine Würdigung aller Umstände. Es darf kein krasses Missverhältnis entstehen zwischen dem Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjekts andererseits. Das Landgericht hat in diesem Zusammenhang unterstellt, dass einem aktuellen Verkehrswert des Hauses von 28.000 € Sanierungskosten in Höhe von mindestens 95.000 € gegenüber stehen und damit jedenfalls rechnerisch ein grobes Missverhältnis zwischen dem behaupteten Verkehrswert und der behaupteten Höhe der Sanierungskosten vorliegt. Es hat jedoch angenommen, dass die Beklagte sich aufgrund der Umstände des Falles auf das - zu unterstellende - Missverhältnis nach Treu und Glauben nicht berufen könne. Diese Annahme ist aber nach den bisherigen Tatsachenfeststellungen des Landgerichts nicht gerechtfertigt.
Die Sache ist an das Landgericht zurückverwiesen worden, damit die erforderlichen Feststellungen getroffen werden können, ob die von der Mieterin beabsichtigten Reparaturen zur nachhaltigen Mangelbeseitigung geeignet sind, wie sich das Verhältnis von Sanierungskosten und Verkehrswert der Immobilie tatsächlich darstellt und ob es der Vermieterin unter Berücksichtigung dieser und der weiteren Umstände zugemutet werden kann, die Mängel zu beseitigen.
Nr. 8
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Urteil vom 24. März 2010 – VIII ZR 160/09
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Preisgebundener Wohnraum: Anspruch des Vermieters auf Vertragsanpassung bei Unwirksamkeit von Mieterhöhungen im langjährigen Mietverhältnis (Pressemitteilung)
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Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass der Mieter im Falle der Unwirksamkeit von nach den Vorschriften für preisgebundenen Wohnraum vorgenommenen Mieterhöhungen die zusätzlich gezahlten Beträge nicht unbeschränkt zurückverlangen kann.
Die Klägerin ist seit 1981 Mieterin einer Wohnung in Berlin. Das Ende des 19. Jahrhunderts errichtete Gebäude wurde Ende der 1970er Jahre von der Rechtsvorgängerin der beklagten Wohnungsbaugesellschaft mit öffentlichen Mitteln saniert.
Im Mietvertrag heißt es in § 1:
"Art der Wohnung: Neubau. Die Wohnung ist öffentlich gefördert / mit Mitteln des § 46 StBauFG errichtet (...)."
Die Grundmiete - ursprünglich 379,64 DM (194,11 €) - wurde von der Vermieterin mehrfach nach § 10 in Verbindung mit § 8a Wohnungsbindungsgesetz* erhöht, zuletzt ab Juli 2007 auf 481,59 €. Die Klägerin zahlte die erhöhte Miete jeweils in vollem Umfang. Mit der Klage verlangt sie Rückzahlung der von ihr in den Jahren 2004 bis 2007 gezahlten Mieten, soweit die Zahlungen über einen Betrag von monatlich 194,11 € hinausgegangen sind – insgesamt rund 12.600 €. Darüber hinaus begehrt die Klägerin die Feststellung, dass die Grundmiete ab 1. Januar 2008 194,11 € nicht übersteigt. Sie meint, die Miete habe von der Beklagten nicht einseitig erhöht werden dürfen, weil die in den siebziger Jahre durchgeführte Sanierung nicht die Voraussetzungen des § 17 Abs. 1 Satz 2 des II. Wohnungsbau- und Familienheimgesetzes** erfülle und es sich deshalb nicht um preisgebundenen Wohnraum handele. Die nach den Vorschriften des preisgebundenen Wohnraums vorgenommenen einseitigen Mieterhöhungen der Vermieterin seien daher unwirksam, so dass weiterhin die ursprünglich vereinbarte Nettokaltmiete in Höhe von monatlich 194,11 € gelte.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen.
Der Senat hat die Auffassung des Berufungsgerichts gebilligt, dass die Preisgebundenheit der von der Klägerin gemieteten Wohnung Geschäftsgrundlage des Mietvertrags geworden und der Beklagten bei Fehlen dieser Geschäftsgrundlage ein unverändertes Festhalten am Vertrag nicht zuzumuten ist. Denn die vor mehr als 25 Jahren vereinbarte Ausgangsmiete beträgt nur 40 % der von der Beklagten zuletzt verlangten Kostenmiete und nur etwa 44 % der ortsüblichen Vergleichsmiete des Jahres 2007. Die Beklagte kann Mieterhöhungen nach der für nicht preisgebundenen Wohnraum geltenden Vorschrift des § 558 BGB*** für die Vergangenheit nicht mehr nachholen und den Stand der ortsüblichen Vergleichsmiete auch für die Zukunft mit Rücksicht auf die in § 558 BGB enthaltenen zeitlichen und prozentualen Beschränkungen auf absehbare Zeit nicht erreichen. Ohne eine Vertragsanpassung bestünde daher ein erhebliches Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung.
Obergrenze für eine Vertragsanpassung ist nach der heutigen Entscheidung des Senats aber die ortsübliche Vergleichsmiete; da diese nach den Feststellungen des Berufungsgerichts im Jahr 2007 rund 45 € niedriger war als die von der Beklagten zuletzt verlangte Kostenmiete, konnte das Urteil des Berufungsgericht keinen Bestand haben.
Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden, weil noch zu klären ist, ob - was das Berufungsgericht offen gelassen hat - die Ende der 1970er Jahre vorgenommene Sanierung die Voraussetzungen des § 17 Abs. 1 Satz 2 des II. Wohnungsbau- und Familienheimgesetzes erfüllt, und wie sich die ortsübliche Vergleichsmiete in den Jahren 2004 bis 2006 und 2008 entwickelt hat.
Zwei Parallelsachen wurden vom Senat heute gleichfalls an das Berufungsgericht zurückverwiesen (VIII ZR 235/09 und VIII ZR 60/09).
*§ 10 Wohnungsbindungsgesetz:
(1) Ist der Mieter nur zur Entrichtung eines niedrigeren als des nach diesem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet, so kann der Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich erklären, dass das Entgelt um einen bestimmten Betrag, bei Umlagen um einen bestimmbaren Betrag, bis zur Höhe des zulässigen Entgelts erhöht werden soll. …
**§ 17 II. Wohnungsbau- und Familienheimgesetz:
(1) … Als Wohnungsbau durch Ausbau eines bestehendes Gebäudes gilt auch der unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführte Umbau von Wohnräumen, die infolge Änderung der Wohngewohnheiten nicht mehr für Wohnzwecke geeignet sind, zur Anpassung an die veränderten Wohngewohnheiten. ...
***§ 558 BGB: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. …
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). …
Nr. 7
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Urteil vom 24. März 2010 – VIII ZR 177/09
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Preisgebundener Wohnraum: Vermieter kann bei unwirksamer Klausel über Schönheitsreparaturen Mieterhöhung verlangen (Pressemitteilung)
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Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass der Vermieter bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum die Kostenmiete einseitig um den in der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) geregelten Betrag erhöhen kann, wenn die beabsichtigte Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wegen Unwirksamkeit der entsprechenden Klausel im Mietvertrag gescheitert ist.
Im entschiedenen Fall mietete der Beklagte von der Klägerin, einer Wohnungsbaugenossenschaft, im Jahr 1993 eine Wohnung. Es handelte sich bis Ende 2008 um öffentlich geförderten Wohnraum. Im Februar 2008 teilte die Vermieterin dem Mieter mit, dass die in den Allgemeinen Vertragsbestimmungen enthaltene Klausel über die vom Mieter durchzuführenden Schönheitsreparaturen nach der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam sei. Sie bot dem Mieter an, die unwirksame Klausel im Wege einer Nachtragsvereinbarung durch eine wirksame zu ersetzen; andernfalls bliebe ihr keine Wahl, als die Miete zu erhöhen, weil aufgrund der unwirksamen Klausel nunmehr sie die Schönheitsreparaturen zu tragen habe. Der Mieter lehnte eine Vertragsänderung ab. Im April 2008 erklärte die Vermieterin gegenüber dem Mieter, dass die Miete ab dem 1. Mai 2008 gemäß § 28 Abs. 4 II. BV* um 60,76 € erhöht werde. Der Mieter zahlte die Erhöhungsbeträge für die Monate Mai und Juni 2008 nicht. Die Vermieterin hat mit ihrer Klage die Zahlung dieser Beträge begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat der Klage stattgegeben.
Die dagegen gerichtete Revision des Mieters hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Vermieterin im vorliegenden Fall befugt war, die Miete einseitig um den streitigen Betrag zu erhöhen. Nach Art. 11 Abs. 1 Satz 1 des Bayerischen Wohnungsbindungsgesetzes (BayWoBindG)** kann der Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich erklären, dass das vom Mieter gezahlte Entgelt bis zur Höhe des gesetzlich zulässigen Entgelts erhöht werden soll, wenn der Mieter nur zur Zahlung eines niedrigeren Entgelts verpflichtet ist. Diese Voraussetzung liegt vor. Die Vermieterin hat mit Recht den Umstand, dass aufgrund der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturenklausel nicht der Mieter, sondern sie selbst die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat, bei der Ermittlung der gesetzlich zulässigen Kostenmiete in Ansatz gebracht. Nach § 28 Abs. 4 II. BV darf der Vermieter einen Zuschlag zur Kostenmiete in Ansatz bringen, wenn er die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat. Das ist hier der Fall. Die Berechtigung des Vermieters zu einem Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV entfällt bei der Kostenmiete nur dann, wenn die Kosten der Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter abgewälzt worden sind, nicht aber auch dann, wenn der Vermieter – wie hier – die Abwälzung zwar beabsichtigt hat, mit diesem Vorhaben aber gescheitert ist.
Das steht nicht im Widerspruch zur Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, nach der der Vermieter bei frei finanziertem Wohnraum nicht berechtigt ist, im Falle der Unwirksamkeit einer Klausel zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter von diesem eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlages zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen (vgl. Urteil vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07 = BGHZ 177, 186, Pressemitteilung Nr. 131/2008). Die dafür maßgeblichen Gründe sind auf die Kostenmiete bei preisgebundenem Wohnraum nicht übertragbar, denn die Kostenmiete wird - anders als die Vergleichsmiete bei preisfreiem Wohnraum - nach Kostenelementen ermittelt und richtet sich nicht nach der marktüblichen Miete.
*§ 28 II. BV
…
(4) 1Die Kosten der Schönheitsreparaturen in Wohnungen sind in den Sätzen nach Absatz 2 nicht enthalten. 2Trägt der Vermieter die Kosten dieser Schönheitsreparaturen, so dürfen sie höchstens mit 8,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden. …
**Art. 11 BayWoBindG (inhaltsgleich mit den bundesrechtlichen Vorschriften des § 10 Abs. 1 Satz 1 Wohnungsbindungsgesetzes – WoBindG)
(1) 1Ist der Mieter nur zur Entrichtung eines niedrigeren als des nach diesem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet, so kann der Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich erklären, dass das Entgelt um einen bestimmten Betrag, bei Umlagen um einen bestimmbaren Betrag, bis zur Höhe des zulässigen Entgelts erhöht werden soll. …
Nr. 6
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Urteil vom 24. März 2010 – VIII ZR 160/09
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Preisgebundener Wohnraum: Anspruch des Vermieters auf Vertragsanpassung bei Unwirksamkeit von Mieterhöhungen im langjährigen Mietverhältnis (Pressemitteilung)
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Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass der Mieter im Falle der Unwirksamkeit von nach den Vorschriften für preisgebundenen Wohnraum vorgenommenen Mieterhöhungen die zusätzlich gezahlten Beträge nicht unbeschränkt zurückverlangen kann.
Die Klägerin ist seit 1981 Mieterin einer Wohnung in Berlin. Das Ende des 19. Jahrhunderts errichtete Gebäude wurde Ende der 1970er Jahre von der Rechtsvorgängerin der beklagten Wohnungsbaugesellschaft mit öffentlichen Mitteln saniert.
Im Mietvertrag heißt es in § 1:
"Art der Wohnung: Neubau. Die Wohnung ist öffentlich gefördert / mit Mitteln des § 46 StBauFG errichtet (...)."
Die Grundmiete - ursprünglich 379,64 DM (194,11 €) - wurde von der Vermieterin mehrfach nach § 10 in Verbindung mit § 8a Wohnungsbindungsgesetz* erhöht, zuletzt ab Juli 2007 auf 481,59 €. Die Klägerin zahlte die erhöhte Miete jeweils in vollem Umfang. Mit der Klage verlangt sie Rückzahlung der von ihr in den Jahren 2004 bis 2007 gezahlten Mieten, soweit die Zahlungen über einen Betrag von monatlich 194,11 € hinausgegangen sind – insgesamt rund 12.600 €. Darüber hinaus begehrt die Klägerin die Feststellung, dass die Grundmiete ab 1. Januar 2008 194,11 € nicht übersteigt. Sie meint, die Miete habe von der Beklagten nicht einseitig erhöht werden dürfen, weil die in den siebziger Jahre durchgeführte Sanierung nicht die Voraussetzungen des § 17 Abs. 1 Satz 2 des II. Wohnungsbau- und Familienheimgesetzes** erfülle und es sich deshalb nicht um preisgebundenen Wohnraum handele. Die nach den Vorschriften des preisgebundenen Wohnraums vorgenommenen einseitigen Mieterhöhungen der Vermieterin seien daher unwirksam, so dass weiterhin die ursprünglich vereinbarte Nettokaltmiete in Höhe von monatlich 194,11 € gelte.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen.
Der Senat hat die Auffassung des Berufungsgerichts gebilligt, dass die Preisgebundenheit der von der Klägerin gemieteten Wohnung Geschäftsgrundlage des Mietvertrags geworden und der Beklagten bei Fehlen dieser Geschäftsgrundlage ein unverändertes Festhalten am Vertrag nicht zuzumuten ist. Denn die vor mehr als 25 Jahren vereinbarte Ausgangsmiete beträgt nur 40 % der von der Beklagten zuletzt verlangten Kostenmiete und nur etwa 44 % der ortsüblichen Vergleichsmiete des Jahres 2007. Die Beklagte kann Mieterhöhungen nach der für nicht preisgebundenen Wohnraum geltenden Vorschrift des § 558 BGB*** für die Vergangenheit nicht mehr nachholen und den Stand der ortsüblichen Vergleichsmiete auch für die Zukunft mit Rücksicht auf die in § 558 BGB enthaltenen zeitlichen und prozentualen Beschränkungen auf absehbare Zeit nicht erreichen. Ohne eine Vertragsanpassung bestünde daher ein erhebliches Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung.
Obergrenze für eine Vertragsanpassung ist nach der heutigen Entscheidung des Senats aber die ortsübliche Vergleichsmiete; da diese nach den Feststellungen des Berufungsgerichts im Jahr 2007 rund 45 € niedriger war als die von der Beklagten zuletzt verlangte Kostenmiete, konnte das Urteil des Berufungsgericht keinen Bestand haben.
Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden, weil noch zu klären ist, ob - was das Berufungsgericht offen gelassen hat - die Ende der 1970er Jahre vorgenommene Sanierung die Voraussetzungen des § 17 Abs. 1 Satz 2 des II. Wohnungsbau- und Familienheimgesetzes erfüllt, und wie sich die ortsübliche Vergleichsmiete in den Jahren 2004 bis 2006 und 2008 entwickelt hat.
*§ 10 Wohnungsbindungsgesetz:
(1) Ist der Mieter nur zur Entrichtung eines niedrigeren als des nach diesem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet, so kann der Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich erklären, dass das Entgelt um einen bestimmten Betrag, bei Umlagen um einen bestimmbaren Betrag, bis zur Höhe des zulässigen Entgelts erhöht werden soll. …
**§ 17 II. Wohnungsbau- und Familienheimgesetz:
(1) … Als Wohnungsbau durch Ausbau eines bestehendes Gebäudes gilt auch der unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführte Umbau von Wohnräumen, die infolge Änderung der Wohngewohnheiten nicht mehr für Wohnzwecke geeignet sind, zur Anpassung an die veränderten Wohngewohnheiten. ...
***§ 558 BGB: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. …
Nr. 5
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Urteil vom 16. März 2010 - VI ZR 176/09 - BGB § 634 Nr. 4; BGB § 823 Abs. 1 (Ah), § 1004
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Bei der Installation von Überwachungskameras auf einem privaten Grundstück kann das Persönlichkeitsrecht eines vermeintlich überwachten Nachbarn schon aufgrund einer Verdachtssituation beeinträchtigt sein. Allein die hypothetische Möglichkeit einer Überwachung reicht dazu aber nicht aus.
Nr. 4
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Urteil vom 10. März 2010 – VIII ZR 144/09
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Mietminderung wegen Wohnflächenunterschreitung: Keine zusätzliche Toleranzschwelle bei "ca."-Zusatz (Pressemitteilung)
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Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass bei der Berechnung der Mietminderung wegen Unterschreitung der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche auch dann keine zusätzliche Toleranzschwelle zu berücksichtigen ist, wenn die Wohnflächenangabe im Vertrag einen "ca."-Zusatz enthält.
Die Kläger waren bis Ende 2007 Mieter einer Wohnung des Beklagten in Aachen. Die Wohnungsgröße ist im Mietvertrag mit "ca. 100 m²" angegeben. Die monatlich zu zahlende Miete betrug zuletzt rund 500 €. Im Januar 2008 forderten die Mieter den Vermieter zur Rückzahlung von in den Jahren 2002 bis 2007 überzahlter Miete auf und begründeten dies damit, dass die Wohnung lediglich über eine Wohnfläche von 81 Quadratmetern verfüge. Das Amtsgericht hat der auf Rückzahlung von rund 6.800 € gerichteten Klage teilweise stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Die Berufung der Mieter hat das Landgericht zurückgewiesen und dabei die Auffassung vertreten, dass die Minderung nicht aus einer Wohnfläche von 100 Quadratmetern, sondern im Hinblick auf die "ca."-Angabe im Vertrag lediglich aus einer Fläche 95 Quadratmetern zu berechnen sei.
Die dagegen gerichtete Revision der Mieter hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass dem relativierenden Zusatz "ca." für die Bemessung der Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB*) keine Bedeutung zukommt. Die Minderung soll die Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit ausgleichen. Daraus folgt, dass die Höhe des Minderungsbetrages dem Umfang der Mangelhaftigkeit zu entsprechen hat. Die Mangelhaftigkeit liegt aber darin, dass die Wohnfläche mehr als zehn Prozent von der angegebenen Quadratmeterzahl abweicht.
Damit hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung bekräftigt, dass die Abweichung von einer als Beschaffenheit vereinbarten Wohnfläche um mehr als zehn Prozent zum Nachteil des Mieters einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel darstellt. Das gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch dann, wenn der Mietvertrag zur Größe der Wohnfläche nur eine "ca."-Angabe enthält (vgl. z.B. Urteil vom 22. April 2009 – VIII ZR 86/08, Pressemitteilung Nr. 85/2009). Mit der jetzigen Entscheidung wird klargestellt, dass der relativierende Zusatz "ca." auch bei der Berechnung der Minderung keine zusätzliche Toleranzschwelle (wie hier vom Landgericht angenommen: fünf Prozent) rechtfertigt.
Die Sache ist an das Landgericht zurückverwiesen worden, weil weitere Feststellungen zur tatsächlichen Wohnungsgröße unter Berücksichtigung einer Terrassenfläche zu treffen sind.
*§ 536 BGB: Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
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Nr. 3
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Urteil vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08
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Wohnungsmieter hat Anspruch auf ausreichende Elektrizitätsversorgung (Pressemitteilung)
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Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung, dass ein Wohnungsmieter grundsätzlich Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung hat, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgerätes (z. B. Waschmaschine) und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte ermöglicht, heute bestätigt.
Die klagende Vermieterin verlangt von dem beklagten Mieter Zahlung rückständiger Miete und Räumung der vermieteten Altbauwohnung. In dem 1985 geschlossenen Formularmietvertrag heißt es unter anderem:
"Der Mieter ist berechtigt, in den Räumen Haushaltsmaschinen (z.B. Wasch- und Geschirrspülmaschinen, Trockenautomaten) aufzustellen, wenn und soweit die Kapazität der vorhandenen Installationen ausreicht und Belästigungen der Hausbewohner und Nachbarn sowie Beeinträchtigungen der Mietsache und des Grundstücks nicht zu erwarten sind. Im Falle des Anschlusses von Elektrogeräten, die zu einer Überlastung des vorhandenen Netzes führen, ist der Mieter verpflichtet, die Kosten der Verstärkung oder sonstigen Änderung des Netzes zu tragen (einschließlich der Energieumstellungs- und Folgekosten)."
Der Beklagte hat die Miete wegen zu schwacher Stromversorgung der Wohnung und wegen weiterer behaupteter Mängel gemindert. Die daraufhin von der Vermieterin erhobene Klage auf Räumung und auf Zahlung rückständiger Miete ist vom Amtsgericht abgewiesen worden. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben.
Die dagegen gerichtete Revision des Beklagten hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung bekräftigt, dass auch der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung grundsätzlich einen Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung hat, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgerätes (z. B. Waschmaschine) und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte (z. B. Staubsauger) ermöglicht (Urteil vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174). Zu Unrecht hat Landgericht angenommen, dass die Parteien im entschiedenen Fall einen davon abweichenden Standard vereinbart haben. Ein unter dem Mindeststandard liegender Zustand ist nur dann vertragsgemäß, wenn er eindeutig vereinbart ist. Eine solche eindeutige Vereinbarung im Hinblick auf die Elektroinstallation ergibt sich aus der zitierten Bestimmung im Mietvertrag nicht, denn dieser lässt sich nicht entnehmen, dass die vorhandene Stromversorgung den Einsatz üblicher Haushaltsmaschinen nicht erlaubt und somit nicht dem Mindeststandard genügt.
Außerdem ist die zitierte Regelung wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 BGB unwirksam. Denn der Mieter muss danach bei einer Überlastung der Elektroanlage die Kosten der Verstärkung des Netzes unbegrenzt tragen und hätte selbst bei einem völlig defekten Elektronetz, an das überhaupt kein Gerät angeschlossen werden kann, keine Gewährleistungsansprüche gegen den Vermieter.
Der Bundesgerichtshof hat die Sache an das Landgericht zurückverwiesen, weil weitere Feststellungen zu den vom Beklagten behaupteten Mängeln erforderlich sind.
Nr. 2
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Urteil vom 27. Januar 2010 – VIII ZR 159/09
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Entscheidung zur Eigenbedarfskündigung wegen Wohnbedarfs von Familienangehörigen (Pressemitteilung)
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Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass die Eigenbedarfskündigung wegen des Wohnbedarfs einer Nichte des Vermieters wirksam ist.
Im Sommer 2004 zog die damals 85-jährige Klägerin aus ihrer Eigentumswohnung in Baden-Baden aus und übersiedelte in eine nahe gelegene Seniorenresidenz. Sie vermietete die Wohnung ab September 2004 an die Beklagten zu einer monatlichen Miete von 1.050 €. Im August 2007 übertrug die verwitwete und kinderlose Klägerin das Eigentum an der Wohnung im Wege vorweggenommener Erbfolge auf ihre Nichte; dabei behielt sie sich einen Nießbrauch an der Wohnung vor. In dem Übertragungsvertrag verpflichtete sich die Nichte als Gegenleistung gegenüber der Klägerin, auf Lebenszeit deren Haushalt in der Seniorenresidenz zu versorgen und die häusliche Grundpflege der Klägerin zu übernehmen. Durch Anwaltsschreiben ließ die Klägerin seit August 2007 mehrfach Kündigungen des mit den Beklagten bestehenden Mietverhältnisses aussprechen. Als Kündigungsgrund wurde auch Eigenbedarf für die Nichte aufgrund der Pflegevereinbarung im Vertrag vom August 2007 geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die anschließend von der Vermieterin erhobene Räumungsklage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen.
Die dagegen gerichtete Revision der Klägerin hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Nichte der Klägerin als Familienangehörige im Sinne § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB* anzusehen ist und die Eigenbedarfskündigung deshalb berechtigt war. Der Bundesgerichtshof hat in Fortführung seiner bisherigen Rechtsprechung zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgeführt, dass nicht nur Geschwister, sondern auch deren Kinder noch so eng mit dem Vermieter verwandt sind, dass es nicht darauf ankommt, ob im Einzelfall eine besondere persönliche Beziehung oder soziale Bindung zum Vermieter besteht.
*§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1. …
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder …
Nr. 1
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Urteil vom 20. Januar 2010 – VIII ZR 50/09
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Schönheitsreparaturen: Unwirksame Farbwahlklausel für den Innenanstrich der Türen und der Fenster (Pressemitteilung)
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Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zu sogenannten Farbwahlklauseln im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen fortgeführt und entschieden, dass eine in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Farbvorgabe für den Innenanstrich der Türen und Fenster den Mieter unangemessen benachteiligt.
Die beklagte Mieterin einer Wohnung in Berlin war aufgrund eines Formularmietvertrages zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet. In § 4 Nr. 6 des Vertrages ist unter anderem bestimmt:
"Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen …"
Eine Anlage zum Mietvertrag enthält ferner den folgenden Zusatz:
"Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium- und Dachfenster, sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß zu lackieren …"
Mit der Klage verlangt die Vermieterin nach Beendigung des Mietverhältnisses (soweit im Revisionsverfahren noch von Interesse) Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Die Klage ist in erster und zweiter Instanz ohne Erfolg geblieben.
Auch die Revision der Klägerin hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die in der Anlage des Mietvertrages enthaltene Farbvorgabe ("weiß") für den Anstrich der Innentüren sowie der Innenseiten der Fenster und der Außentür gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist. Damit hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung bestätigt, dass Schönheitsreparaturklauseln, die den Mieter auch während der Mietzeit zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbe verpflichten und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränken, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht, der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht standhalten (vgl. dazu BGH, Urteil vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 166/08, Pressemitteilung Nr. 35/2009).
Die unzulässige Farbvorgabe führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin. Bei der dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen handelt es sich um eine einheitliche Rechtspflicht, die sich nicht in Einzelmaßnahmen aufspalten lässt. Stellt sich diese Verpflichtung auf Grund unzulässiger Ausgestaltung – sei es ihrer zeitlichen Modalitäten, ihrer Ausführungsart oder ihres gegenständlichen Umfangs – in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, so ist die Verpflichtung insgesamt unwirksam. Eine Aufrechterhaltung der Klausel in der Weise, dass entweder nur die Farbvorgabe oder die Renovierungspflicht nur bezüglich der Türen und Fenster entfällt, würde gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion Allgemeiner Geschäftsbedingungen verstoßen.
